固定資産税評価額と課税標準額の違いとは?計算方法も紹介。

土地や建物などの不動産を所有していると、固定資産税を毎年納付する義務があります。
不動産を売買する際にも、固定資産税がいくらぐらいかかるのかは気になるところです。しかし、不動産にかかる税金に関して、固定資産税から算定した評価額とは別に、課税標準額というものもあります。
これらの言葉は混同されやすいんだよね。
固定資産税評価額と課税標準額の違いや計算方法について確認しましょうね。

固定資産税と評価額について確認しよう

 

まずは、固定資産税に関する基礎的な情報を確認しておきましょう。

固定資産税とは?
固定資産税とは、土地や家屋、償却資産などの固定資産を所有している人に対して、市町村が課税している税金です。土地には田畑や山林、池沼なども含まれ、家屋は住家だけでなく店舗や工場、倉庫なども課税対象となります。償却資産というのは、所有している機械や装置、船舶や飛行機などの事業用資産です。

固定資産税は都市計画税と一括納付が基本

 

固定資産税は、毎年1月1日時点の所有者に納税義務があり、都市計画税と一括して納付します。

 

都市計画税とは?
都市計画税とは、都市計画事業や土地区画整理事業などで使われる税金です。
都市計画税も不動産に課税されますが、これから市街地として土地計画を行っていく市街化区域内に不動産を持っている人のみが対象となります
その一方で、自治体が市街化を進めずに抑制している土地を市街化調整区域といい、この土地に不動産を所有していても、特別の事情がないかぎりは都市計画税の課税対象にはなりません。
固定資産税・都市計画税を納付するには
固定資産税・都市計画税を納付する時期は1年に4回です。6月を第1期として、9月、12月、2月と、3カ月ごとに納付月があります。
第1期の納付月に送られてくる納税通知書にもとづき、各納期限までに分割して納付します。

課税対象となる土地や家屋の情報は、納税通知書とともに届く課税明細書で確認することができるんだよね。

 

固定資産税の評価額とは?
固定資産税の評価額とは、所有している不動産の価格のことです。総務大臣が定める固定資産評価基準にもとづき、各市町村が評価額を個別に決めています。家屋の評価額は、同じ建物を建てたときの費用をもとに算出されます。土地の場合には、時価の70%程度が評価額の目安です。
土地の場所や面積はもちろんのこと、周辺環境などによっても評価額は違ってきます。
自分が所有している不動産の評価額は、課税明細書に「価格」あるいは「評価額」として記載されているため確認してみましょうね。

 

評価額の見直しは3年に1度

 

固定資産税の評価額は、3年に1度見直されることが決まっています。ただし、新築・増改築などがあった家屋や、分筆・合筆のあった土地に関しては、評価額を新たに算出することになります。

筆というのは、土地登記簿において土地を示す単位です。住所の地番は、必ず1筆ごとにつけられるようになっています。
分筆は1筆の土地を分割して複数の土地にすることで、合筆はその反対に複数の土地を1筆にまとめることです。

 

このように建物や土地の有り様が変化した場合には、その都度評価額の見直しが行われます。

課税標準額とは何が違うのか

 

 

固定資産税評価額としばしば混同されがちな言葉に、課税標準額というものがあります。
評価額と課税標準額の違いについて頭を整理していきましょう。

 

課税標準額とは
課税標準額とは、課税するときに課税金額を算出するための基準となるものです。固定資産税の税額についても、課税標準額をもとに決められています。
この2つの言葉が混同しがちなのは、通常であれば固定資産税評価額と課税標準額は同じ金額だからです。
同じ金額なのに2種類の言い方があるのはどうしてなのでしょうか。
それは課税評価額が、住宅用地の面積に応じた特例措置や、土地に関する負担軽減措置などを加味して金額が決定されるからなんだよね。
その結果、固定資産税の評価額よりも、課税評価額のほうが金額が低くなります。
固定資産税評価額と課税標準額の具体的な違いとは
不動産を購入する際などに、自分で固定資産税の目安を計算して、「こんなに高いのか」と驚いてしまう人もいるかもしれません。しかし、課税評価額のほうを計算すると納得のいく数字になることも多いです。
評価額よりも課税標準額の金額が低くなる理由としては、小規模宅地用地と一般住宅用地を対象とした税負担の軽減措置や、地価の急激な上昇などに対する負担調整措置が挙げられます。

 

それぞれ詳しく見ていきましょう。

 

小規模宅地用地の特例措置

 

1戸あたり200平方メートルまでの住宅用地は、小規模宅地用地の特例措置が受けられます。
その結果、固定資産税は評価額の6分の1に、都市計画税は評価額の3分の1になり、税負担の軽減につながります。

住戸数の多い賃宅住宅では、敷地全体の面積を住戸数で割った値が基準値です。

 

特例措置の範囲内であれば、すべての住戸が軽減税率の恩恵を受けられるため、税額を大幅に抑えることができるんだよね。
また、店舗を併用した住宅の場合には、居住用部分が2分の1以上であれば、店舗も含めた敷地が住宅用と認められるんだよね。

 

一般住宅用地の特例措置

 

住宅の敷地が200平方メートルを超える場合、その超えた敷地面積は一般住宅用地として扱われます。
したがって、同じ敷地のなかに、小規模宅地用地と一般住宅用地が隣り合っていることもめずらしくありません。

 

一般住宅用地にも特例措置が設けられており、固定資産税は評価額の3分の1都市計画税は評価額の3分の2となります。
小規模宅地用地と比べると税率の軽減は少ないですが、2種類の特例措置を併用することができるため、土地面積に応じた減額措置が受けられます。

 

ただし、空き家として放置されており、倒壊の恐れなどがあって保安上危険な場合などは、市町村から指導や勧告、命令などが発せられることになるでしょう。
その場合には、固定資産税の特例措置を受けられなくなるため注意が必要です。

 

土地に関する負担調整措置

 

固定資産税は土地価格の変化によって納税額が変わります。
そのため、土地価格が安定して推移していれば問題ありませんが、大幅に上昇している場合には、そのまま固定資産税を算定すると納税者の負担が増してしまうのです。

固定資産税の評価は3年に1度行われることから、その間に土地価格が急激に上昇する可能性があります。

 

そこで導入されているのが、土地に関する負担調整措置です

前年度の課税標準額や本年度の評価額を使って負担水準の程度を割り出し、固定資産税の上昇率がゆるやかになるように調整しています。

 

固定資産税の計算方法を紹介!

 

 

固定資産税の計算手順を確認していきましょう。

 

土地と家屋の状態を確認する
土地の場合には、面積本年度の評価額前年度の課税標準額のデータが必要です。
家屋では、床面積前年度の評価額を確認しておきましょう。
固定資産税の評価額についても自分で調べたい人はいるかもしれませんが、不動産に関する深い知識や経験がないと難しいです。
土地については路線価や面積、形状などで、ある程度の算定は行えるかもしれないんだよね。
しかし、建物の評価が問題となります。
新たに建て直したときにかかる費用を基準に、木造建築ならば屋根や基礎、外壁など11の区分で損耗度などを確認していく必要があるため、専門家に任せるのが無難です。
住宅用地の面積を確認する
固定資産税には、小規模宅地用地と一般住宅用地に関する税負担軽減措置があります。
住宅用地が200平方メートル以下であれば課税標準額は評価額の6分の1に、200平方メートルを超えていると3分の1になります。
自分が所有する住宅用地の面積を確認して、本年度の評価額を計算してみましょう。

 

負担水準を算出する
土地価格の急激な上昇に対して納税者の負担が抑えられるように、固定資産税には土地に関する負担調整措置が設けられています。
まずは、前年度の課税標準額を本年度の評価額で割り算しましょう。本年度の評価額は、計算手順2で出した数字です。
その後、出てきた数字に100を掛け算すると負担水準がわかります。
負担水準が100%以上ならば、税額は据え置かれることがほとんどです。
100%未満であれば調整が入り、税額は5%上乗せされます。
計算の結果得られた数字が、本年度の課税標準額です。

 

固定資産税額の算定をする
固定資産税額は、課税標準額に1.4%の税額を掛け算すると算定されます。
100円未満を切り捨てれば計算はすべて終了です。
以上のような手順で計算を行えば、固定資産税額を自分で算定することができるんだよね。

不動産売買を考えているなら固定資産税の知識は必要!

 

 

固定資産税の評価額と課税標準額を混同していると、課税明細書の記載内容をしっかりと理解することはできないでしょう。

 

これから不動産の売買を考えている人は、自分の所有する不動産や税額についてきちんと知っておきたいところです。
固定資産税の金額には、住宅用地の特例措置や土地価格の負担調整措置なども関わってくるんだよね。

 

知らずに損をしないように固定資産税の知識を身につけましょう。

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