固定資産税課税標準額と固定資産税評価額の違いとは?

不動産を所有していると、必ず発生するのが「固定資産税」です。

普段、何気なく支払っている固定資産税ですが、特に新しく不動産の商取引をした際は、「固定資産税課税標準額」、「固定資産税評価額」の違いに気を配らないと、場合によっては支払う税金の額を勘違いしてしまうおそれも出てきます。
ここでは、よく間違えやすい固定資産税課税標準額固定資産税評価額について、解説していきます。

固定資産税課税標準額とは

固定資産税課税標準額をよく理解するためには、まずは「課税標準額」とは何なのかを知る必要があります。
課税標準額とは、税金を計算する際に用いる、課税対象の基準価格のことを指します。
課税標準額が定められているのは不動産だけでなく、たとえば所得税や法人税、事業税など様々なものに、課税標準額は定められているのです。
課税標準額の算出方法は、課税対象ごとに細かく規定されています。
その中でも特に不動産に関するもの固定資産税課税標準額と呼ぶのです。
都市計画税課税標準額について
固定資産税課税標準額とよく似たものに都市計画税課税標準額というものがあります。
こちらも固定資産税課税標準額と同じく、不動産を対象とした課税標準額ですが、都市計画税課税標準額の場合は「都市計画法」に定められた、「都市計画区」にある不動産が対象となります。
都市計画税課税標準額を基準に徴収された「都市計画税」は、主に該当区の道路、上水道の整備に用いられます。
両者は同時期に徴収されるため、併せて「固都税」などとも呼ばれます。

固定資産税評価額とは

固定資産税については、課税標準額のほかに評価額という用語もよく使用されます。
固定資産税においての評価額とは、「不動産の価値について査定し、評価した金額」のことを指します。

固定資産税評価額は、土地と建物で算定方法に違いがあり、

土地の場合実際の評価額(時価)の約70%程度が固定資産税評価額となっています。

その一方で建物の固定資産税評価額は、基本的に実際の評価額と同額になります。

ここで注意しておきたいのが、これら固定資産税評価額を定めるのは「各市区町村」であり、
実際にその不動産が市場でどのくらいの価格で取引されているのかは関係ないということです。
固定資産税評価額については課税明細書にも記載されており、「価格」や「評価額」の欄で確認することができます

固定資産税課税標準額と固定資産税評価額の違い

固定資産税課税標準額固定資産税評価額は、混同して理解されることが、非常に多い項目です。
なぜなら、どちらも「不動産の価値」を示しているのには、変わりがないためです。
しかし固定資産税課税標準額と固定資産税評価額の算定方法には明確な違いがあり、混同したまま理解していると、場合によっては不利益を被るおそれもあります。
両者の違いを理解するためには、それぞれがどういったものなのか、その算出方法をよく理解しておかなければなりません。

固定資産税課税標準額の算定方法

固定資産税課税標準額についてですが、これは先にも述べた通り「税金を計算する際に用いる、課税対象の基準価格」のことを指します。
固定資産税は固定資産税課税標準額に一定の税率をかけることで決まります。

固定資産税課税標準額の定め方は、不動産が土地であるか建物であるかによって、違いがあります。
土地についての算出方法

まず、土地についての固定資産税課税標準額の算出方法ですが、

所有する土地が農地山林の場合各市区町村が定めた評価額(時価)と同額になります。
しかし所有する土地が住宅用地(家屋が立っている土地)だった場合は、「特例」や「負担調整」が適用されることで、評価額より固定資産税課税標準額の方が安く算定されるのです。
住宅用地の固定資産税課税標準額と固定資産税評価額に差があるのは、これが理由です。
住宅用地にかかる固定資産税課税標準額の特例は、その住宅用地がどのようなものに分類されるかで変わってきます。
対象の住宅用地が一戸当たり200㎡までの「小規模住宅用地」だった場合、固定資産税課税標準額の大幅な減額が期待できます。
その額は評価額の6分の1にまで減額され、それに伴い、掛かる固定資産税も低く収まるのです。
また、小規模住宅用地に建つ建物が賃貸住宅である場合固定資産税課税標準額は「200㎡×戸数」となります。
一方、対象の住宅用地の一戸当たり200㎡を超える部分は、「一般住宅用地」として計算されます。

一般住宅用地の固定資産税課税標準額は評価額の3分の1となっており、

たとえば広さが400㎡価値が1,200万円住宅用地の固定資産税課税標準額は、
200㎡までは小規模住宅用地600万円×6分の1=100万円)としての計算、
残りの200m2は一般住宅用地としての計算(600万円×3分の1=200万円)が適用され、合計300万円と算出されるのです。
固定資産税を大幅に減額できる住宅用地の特例ですが、
ここで一つ気をつけておきたいのは、住宅用地として認定されるためには、ただ土地に家屋が建っていれば良いというわけではないことです。
たとえば、家屋が倒壊するおそれがあるなどの理由で、各市区町村から「是正勧告」を受けたようなケースでは、場合によって、土地が住宅用地の特例から外されてしまうこともあります
こうしたケースは、誰も住んでいない田舎の実家を相続したような時に、よく起こりがちです。
固定資産税課税標準額を低く抑えるためにも、建っている家屋がその要件をきちんと満たしているのか、確認することが大切です。
もう一つ、固定資産税課税標準額を減額できる要素として挙げられるのが負担調整率です。
固定資産税課税標準額は3年に一度、更改があります。
しかしこの際、土地周辺の再開発などがあると、土地の評価額が一気に上昇し、それに伴って固定資産税課税標準額も一気に上昇するおそれが出てきます
これをゆるやかに抑えるはたらきを持つのが負担調整です。
負担調整による固定資産税課税標準額の減額率(負担調整率)は、土地の評価額の上がり幅が大きくなればなるほど上がります(前年度が基準)。
これによって納税者は、地価の上昇による、いきなりの高額な固定資産税支払いを、避けることができるのです。
建物についての算出方法
建物についての固定資産税課税標準額の算出方法ですが、これは土地の算出方法と比べ非常に単純です。
基本的には「各市区町村が出した評価額(時価)=固定資産税課税標準額」となっています。

固定資産税評価額の算出について

先にも述べましたが、固定資産税評価額は、各市区町村が「不動産の価値について査定し、評価した金額」のことを指します。
建物の固定資産税評価額
建物の固定資産税評価額は、建物がどのような構成要素のもと建造されているかで算出されます。
建物の構成要素は「評点」という名で細かく分類されており、それら評点を合計したものに減価率(築年数による価値の低下率)を掛け合わせたものが、建物の固定資産税評価額となります。
土地の固定資産税評価額
土地の固定資産税評価額は、ほとんどの場合「市街地宅地評価法」をもとに算出されます。
市街地宅地評価法では土地評価額の基準として「地目」、「地積」、「固定資産税路線価」、「評点」などが挙げられており、それらの要素を掛け合わせることで、土地の評価額が決定されています。

固定資産税は、固定資産税課税標準額を元に徴収される

固定資産税は、固定資産税評価額でなく固定資産税課税標準額を元に徴収されています。
固定資産税の高さが気になって、不動産の購入に二の足を踏んでいるような場合は、固定資産税評価額と固定資産税課税標準額を間違えていないか、よく確認してみることも大切です。
固定資産税課税標準額は、特例や負担調整によってかなり低く抑えられていることも多く、場合によっては、不動産を購入するきっかけとなるかもしれません
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