中古マンションを購入するときの諸費用（登記費用、仲介手数料など）について

中古マンションを購入するときの諸費用について

【契約関係】

(1)印紙代

売買契約を締結するときに、売買契約書に貼付して、割印をします。売買金額によって、印紙代は違ってきます。

具体的な金額は、 国税庁印紙税を参照ください。

また、不動産の売買の場合は、印紙税の軽減がありますので、国税庁印紙税の軽減のところを参照ください。

(2)登記費用

登記費用には大きく分けて、登録免許税と司法書士の報酬に分けられます。

登録免許税は所有権移転登記、ローンを利用する場合の抵当権設定登記等をする際にかかってきます。

登録免許税の金額は、固定資産評価額によって異なりますので物件が特定されるまでわかりません。

司法書士の報酬には、所有権移転登記、抵当権設定登記等にそれぞれかかります。

また、事前調査費用、日当などがかかってきます。

(3)清算金

固定資産税（都市計画税も含む）と、マンションの管理費・修繕積立金を、売主、買主間で日割り清算をします。

(4)仲介手数料

「売買代金の３％＋６万円」に消費税を加えた金額がかかります。

(5)不動産取得税

物件次第ですが、アバウトにいいますと、 新築であれば大抵はかかりませんが、豪邸になるとかかります。

中古のマンションの場合は築25年までは軽減があるので、かかっても少しだけです。

【ローン関係】

(1)事務手数料

銀行によりますが大体31,500円のところが大半。

諸費用ローンをあわせて利用する場合は、もう31,500円かかるときがあります。

(2)保証料

返済期間によって違います。

たとえば35年返済の場合は、100万円当たり20,620円です。

3,000万円の融資の場合の保証料は3,000÷100×20,620円＝618,600円
（結構高いですよ。また、借り入れ金利に0.2％上乗せすると、免除にすることもできます。）

(3)火災保険料

マンションで古すぎなければ大体15万円くらいあれば35年くらいの期間は入れます。

(4)印紙代

金銭消費貸借契約書に貼付するものです。 国税庁印紙税を参照ください。

（いわゆるローン契約、銀行とお金を融資してもらう契約をするときにかかります。）

以上、上記の【契約関係】【ローン関係】の金額を足した金額は、簡略化して計算する方法があります。

物件価格のだいたい8％ぐらいです。

（不動産屋の新人は8％で計算します。というわけでだいたい8％あったら足りるのですが、古い物件で800万円とか1,000万円強くらいの物件の場合は、10％を超えるときもあるので、要注意です！不動産屋の新人はこれで失敗してお客さんからの苦情を受けることもあります）

【その他費用】

(1)引越代

(2)カーテン・照明・エアコン・家具・電化製品など

中古マンションの諸費用（登記費用、仲介手数料など）について

これを支払う時期ごとに分類すると、

となります。

印紙代については売買価格によって税額が違いますので、その都度国税局のホームページなどでご確認ください。

次に仲介手数料ですが、仲介手数料は売買価格によって不動産業者が受領してもよい上限が法律で定められています。

一般的に知られている「３％＋６万円」というのは速算式で、

「６万円は消費税？」などと聞かれることもありますが、実際にはそうではありません。

となっているのです。

例えば１０００万円の物件の場合、

合計は１０＋８＋１８＝３６万円となります。

４００万円を超える場合の速算式が「３％＋６万円」で、１０００万円の場合は、
１０００万円×３％＋６万円＝３６万円となります。

そしてその３６万円に消費税が加算され、消費税率を８％とすると
３６万円×１．０８＝３８８，８００円
となります。

一般的には、その手数料の半分を売買契約時に支払い、残りの半分を残代金支払（決済）時に支払うことになっています。

これはそんなに難しくありませんね。
次回は引渡し（残代金決済）時についてご説明したいと思います。

ただ固定資産税と違うのは、固定資産税は元になる金額が１年分であるのに対して、管理費は１ヶ月分が対象です。

また管理費の場合は管理会社の引き落としの日程と、引き落としの銀行での手続きのタイミングによっては、引渡しをした月の翌月分が、売主の口座から引き落としされてしまうことがよくあります。

そのため、管理費の清算は引渡しの月だけでなく、その翌月の１ケ月分まるまる買主から売主に支払っておいて、売主の口座から引き落とししてもらうことが頻繁にあります。

火災保険には入るべき

つぎに「火災保険料」です。

火災保険は通常、任意に加入するものですが、住宅ローンを銀行から借りる場合、銀行が「必ず火災保険には加入してくださいね」と言ってきます。

この「加入してくださいね」はとても意味深です。

正確に説明しますと、

という意味なのですが、

銀行が住宅ローンの借入本人に、火災保険に共性的に加入させることは、どうやらダメなことのようなのです。

ひと昔前では、銀行の提案する保険に強制的に加入させられ、おそらく銀行には保険会社からのコミッションがあったはずです。ですが、最近の銀行は強制をしてきません。

うまく行けば銀行で火災保険に加入してくれることにもなり、コミッションが入るのと、担保が消失しても銀行は損をしないようにできることになります。

成績にシビアな銀行ならではですね。

というわけで、火災保険は実際に火災が起きた時には本当に困ってしまうので、加入しておいたほうが良いと思います。

マンションの場合は長期で入っても数万円ですが、木造一戸建てとなると、３５年などの長期で加入すると数十万円になります。５０万円を超えることもあります。

その場合は期間を１０年にするとか、家財の保険のオプションを付けないとか、いくつか提案してもらうとよいでしょう。