物件調査は何度でも

物件を見てから購入することはもちろんですが、1度見るだけでは分からないこともあります。
大体の人は午前中や、午後の明るい時間に物件を見に行きますよね。

 

日が暮れてしまうと、外装はもちろんのこと、
空室の部屋を内見しようと思っても、電気が通っていない場合が多いので、暗くて何も見えませんから(笑)。

 

ですが、夜になってみないとわからないこともあります。

例えば、夜中にバイクに乗った若者の集団が、近くの道路の爆走(?)していて、かなりの騒音だったりすることです。

 

その物件が空室が多かったりなんかすると、この騒音のせいなのかな~、なんてことがわかります。

 

これは、明るいうちでは、まずわからないことなので、
夜中にその周辺を車でドライブしたり、地元の住民に直接聞いてみて、リサーチするしかないでしょう。

 

他にも、雨の日なんかは、意外と水はけが悪かったり、
休日は近くの主要道路が渋滞してたりと、シチュエーションによってちょっとしたリスクが判明したりするわけです。

 

物件自体は1度見ればいいかもしれませんが、外部環境の変化を見るためにも、2,3度は物件周辺に足を運んでおきましょう。

建ぺい率と容積率

不動産の重要な指標である、建ぺい率と容積率について知っておきましょう。

まず、建ぺい率ですが、建ぺい率とは建築物の敷地面積に対する建築面積の割合のことです。

 

例えば、敷地面積が50?、敷地面積が100?ならば、建ぺい率は50%ということになります。

つまり、建ぺい率が高いほど、敷地いっぱいに建築物を建築することができるわけです。

 

建ぺい率の目的は、敷地内に適度な範囲の空地を確保することによって、
日光をりこんだり、風通しを良くしたり、火事が起こった場合の延焼の防止を図ることです。

続いて、容積率ですが、容積率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合のことです。

 

敷地面積100?、容積率200%の地域ならば、延床面積200?までの建物が建てられます。

 

この場合、1階が100?、2階が100?でも良いですし、
1階が150?、2階が50?でも構いません。

容積率が高ければ、ビルのような高い建物を建てることができるというわけです。

 

容積率の目的は、地区住民にとっての良好な市街地環境の形成や、
都市全体の位置づけ、都市計画マスタープラン等による望ましい市街地像の実現です。

 

容積率と建ぺい率は、その土地の用途地域によって細かく定められています。

 

不動産投資においては、土地だけを買ってそこに建物を建てるということは少ないので、
あまり考えたことはないかもしれませんね。

しかし、土地付アパート等を買ったとしても、いつかは立て替える時が必ず来ます。

 

「その前に、その不動産を売ってしまえば関係ない」と思われる方もいらっしゃるでしょうが、
不動産はなにより流動性リスクの問題もあります。

 

不動産投資を検討する時は、立て替える時のことを考えて、建ぺい率と容積率に気を配っておくといいでしょう。

都市計画法

 

以前書いた、建ぺい率や容積率に関係してくる、都市計画法のお話です。

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都市計画法(としけいかくほう)とは、都市の健全な発展等を図るために制定された法律である。

この法律は、都市計画の内容及びその決定手続、都市計画制限、都市計画事業その他都市計画に関し必要な事項を定めることにより、都市の健全な発展と秩序ある整備を図り、もつて国土の均衡ある発展と公共の福祉の増進に寄与することを目的とする。

(wikiより引用)
—————

 

都市計画法がなければ、誰でも好き勝手に建築物を立てることができるので、
機能的な都市づくりができなくなってしまいます。

 

自分の家の隣に、工場を建てられたら嫌ですものね。

都市計画法はまず、都市計画区域と都市計画区域外に分かれます。

 

さらに都市計画区域は、市街化区域、未線引区域、市街化調整区域に分けられます。
ちょっと難しいかもしれませんが、1つずつ見ていきましょう。

 

市街化区域はその名のとおり、市街化を推奨している区域、市街化調整区域は、市街化を抑制している区域、
そして、未線引区域とは区域区分を行っていない区域を言います。

 

ここで、注意しておきたいのが、市街化調整区域です。

この区域は住宅等を建てることができないので、すでに建物が建っている場合でも、
建替えることができないということを覚えておきましょう。

 

ただ、その分、物件を大幅に安く買えることがあります。

さて、話はもどり、市街化区域についてです。

市街化区域もまた、地域区分があります。

 

第一種・第二種低層住居専用、第一種・第二種中高層住居専用、第一種・第二種住居、準住居、
近隣商業、商業、準工業、工業、工業専用のように、たくさんあるので、わけがわからなくなりそうですが、
おおよそ名前から判断できるものばかりです。

 

ポイントは都市計画法によって、建てられるものと、建てられないものがある、ということです。

 

物件情報に記載されていますから、わからなかったらインターネット等で必ず調べてておきましょう。

 

 

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