買い替え(買い換え)中古マンション、一戸建てなど

買い替え 中古マンション、一戸建てなど

中古マンションや一戸建てを売却し、その資金を持って新たな物件を買いたいという相談を受ける時がよくあります。
現役で働いておられれば、住宅ローンを組み、買い換える方法もあります。
例えば、現宅(現在の自宅)に住宅ローンが残っている場合には、ダブルローンを組んだりして、
ひとまず購入先を決めて、引越しを済ませてから空き家にして売却することも可能です。

しかし、定年をすでに迎えている、あるいは自営業だったがリタイヤしている

そんな場合には新たなローンを組むことができません、資金繰りは現宅の売却資金に頼らざるを得ません

 

他に貯金や金融資産などがあれば、それを一時的に利用して購入してから、

引越しを済ませて、現宅を空き家にして売却することもできますが、

金融資産が株や投資信託であったりすると、売却のタイミングが購入のタイミングと合うのかどうかわかりません。

 

そこでリタイヤされている大半の方は、
売却資金を持って次の新しい物件を買いたい
とおっしゃる事が多くなります。
しかし、売却資金を手にしないことには次の物件を買うことができません

そういう時にお客様から時々、

手付け」をうっておけばいいんですよね?

と言われます。

確かに手付金を売主に受け取ってもらえば、物件を押さえることは可能です。

 

でもここでよく考えて欲しいのです。

手付金を売主に受領してもらうということは、売買契約を締結するということです。

また売買契約を締結するということは、価格はもちろん、引渡しの時期まで確定することになります。

 

つまり、手付金以外の残りの代金の支払期日
売買契約を締結することによって、確定するということなのです。

そうなってくると、例えば手付金を準備できたとしても、

残りの残代金を支払うまでに、現宅の買い手を見つけさらには取引を完了していないと

残代金を支払うことができなくなります

 

売買契約までとりかわして、残代金が支払えない、となると買主の違約となります。

そうすると違約金の支払をしないといけなくなり、金銭的なダメージを受けることになります

 

売却と購入の連動にはリスクがつきもの

それでは、その違約を回避するために
買い替え特約」をつけて、売買契約を締結すればいいのでは?

とすこし勉強されている方はおっしゃいますが、

売主が売買契約の特約に買い替え特約を入れることに同意してくれるのかどうかわかりません。

 

もし、売主が不動産業者であれば、特約を付けてもらえるかもしれませんが、
個人の売主の場合は、付けてもらえる可能性は低いとみていいでしょう。

売主が業者の場合に買い替え特約を付けてもらえるとしても、

その代わりに自宅の売却価格について、「すぐに売れる価格設定にしてください」と口を出してきます。

もしくは、「万が一売れなかった際には、買い取りを覚悟してください」と言われることがあります。

 

買取の場合は通常の査定価格の8割くらいになると思います。

 

いずれにしても、なんらかの形でなんらかのリスクを負わないといけなくなります。

なんのリスクもなく買い替えすることは難しいでしょう。

 

買い替え特約を付けて、なおかつ好きな金額で売り出せれば一番リスクが少ないのだと思いますが、

なかなかそういう条件で売買契約を締結させてくれることはむずかしいでしょう。

 

できることならば、先に購入先を選んで購入し、空き家にして売却したいものです。
売却と購入を連動させることにはなんらかのリスクを負わないといけなくなる
ということを覚えておいていただければと思います。
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