そもそも資産価値って?

よく「中古マンションの資産価値」という言葉を聞きますが、マンションの資産価値とはなんなのでしょうか。

プロでなくても素人のお客様が「資産価値」という言葉をよく使われています。
駅から近い物件は資産価値がある、とかプロでなくてもそういう言い方をされることがよくあります。

ですが、その言葉をお客様から聞くたびに思うのです。(言葉には出しません(^_^;))

資産価値ってちゃんとわかっているのかな・・・。

と心の中で思っていたりします。

住宅情報誌を見ても、「資産価値のある中古マンションとは?!」などと特集を組んでいたりもしますが、その通りに買えば資産価値のある中古マンションを買うことができるのか、と考えると、それは甚だ疑問です。

不動産の現場の人間でさえもわかっているのかどうか、それも疑問です。
こうやってウンチクをたれている私もわかっているのかというと、それはあくまでも私の意見であって、間違いのないことかどうか、それはわかりません。

ただ私が長年不動産今後の金利の動向が気になりますが、金利は今後上がるのでしょうか、下がるのでしょうか。
それが分かればお金儲けができそうですが・・・。

不動産業界20年のマンションの資産価値についての小話

私が不動産業界に入って約20年になりますが、金利が上がったことが一回だけあります。
あれは確かゼロ金利を解除した時期だったかと記憶しています。
当時、大手都市銀行の店頭金利が2.375%でしたが、それが2.875%に上がりました。(私の記憶違いで数字が違ってたらスミマセン)

しかし、それからしばらくしてすぐに金利は下がりました。前よりは少しだけ高いですが、2.475%になりました。

ここでよく考えておきたいのは、「金利優遇」(最近では「金利引き下げ」とも呼んだりしています。)です。

さすがに店頭金利が0.5%も上がった時は、金利優遇後のいわゆる「できあがり金利」もそれにともなってあがりました。
しかし、その一時の上昇を除けば、それ以外は金利は下がりっぱなしです。

正確に言うと、金利の優遇、金利の引き下げは、ここ10数年の間ずっと拡大されてきています。
私が記事を書いているいま現在では、大手都市銀行の金利優遇、金利引き下げは、1.7%にまでなっています。店頭金利が2.475%ですから、実質の貸出金利は0.775%となります。

大手メガバンク以外の銀行では0.65%などという金利もあるようです。
現在のところ金利が上がるなど想像もできません。

もう少し具体的にしめしますと、平成12?3年ごろから銀行の金利優遇が始まったと記憶していますが、その当時は0.2%の優遇でした。

その時は、銀行が金利をまけてくれるなどありえない、そんな感覚でしたから、かなりびっくりしましたし、お客様にはその優遇を材料にして、その銀行を勧めていました。

その時期から銀行による金利の競争が始まったように思います。
その後金利優遇は拡大の一途で、0.2%の優遇が0.5%の優遇になり、0.7%の優遇になり、さらには1.0%の優遇になり、その時にはかなりびっくりしました。よく覚えています。

それが今度は1.2%になり、1.4%になり、1.5%になり、これ以上の金利優遇はないだろうと思っていましたら、「1.6%の金利優遇ができます」と言われ、さらには現在では1.7%の優遇をしています。

そのうち「金利はいりまへん」とかいう時期がきたりして・・・それは冗談ですが、お客様の囲い込みに銀行は必至です。なりふり構わずお客様の獲得をしているように思えます。

そんな状況の中で、金利は上がるでしょうか。

いいえ。私はまだまだ下がり傾向にあるように感じます。
あくまでも感じているだけなので、実際にはどうなるのかわかりません。
なんの保証もありませんが、思うところを述べてみました。

金利が1%上がったら・・・という、「いま買うべき論」とは相反する話ではありますが、これだけ金利が低いんですから、それだけでもお得感がいっぱいのような気がするのは私だけでしょうか。。。業に携わってきて、たくさんのお客様に買っていただきましたが、やっぱりその中にも得をした人と損をした人が様々いらっしゃいます。
そんな経験の中で私が至った考えをここでお話ししたいと思います。

資産価値とは、資産の価値ですから資産としてプラスになるもの、所有していることがプラスになるものだと考えます。
駅近なマンションは所有しているだけで資産になりますでしょうか。レアな中古マンションは所有しているだけでプラスになるのでしょうか。

バブル時や、バブルがはじけてから買われた方は、駅近であろうがレアな中古マンションであろうが、みんな損をしています。

駅近のレアなマンションをバブルの時に購入した人は、所有しているだけで資産としてプラスになっていますでしょうか。

バブルの絶頂期に買われた方は、どこのどんな場所であろうと、どんなに希少価値の高いマンションであろうとほとんどの方が損をしています。

私の考える中古マンションの資産価値の定義は、買った時と売る時の差額がブラスになる、あるいはマイナスが少ないマンションだと考えます。

駅近であろうが、駅から離れていようが、都心であろうが郊外であろうが、買った時よりも高く売れたとしたらその中古マンションは「資産価値があった」と考えてよいと思います。

ここ最近ですと、私の働く関西のあるエリアでは、平成15年から17年くらいまでに買われた方は、大半の方が新築であろうが中古であろうがその後数年は買った金額よりも高い金額で売却をされています。

実際に買って住んでいたにもかかわらず、償却してるにもかかわらずです。
その時期に買ったマンションを所有しているだけで、現状では資産が維持されているのです。

それこそ「資産価値がある」と思いませんか?

不動産は相場がありますから、買った時期、タイミングによって損得があります。
株と同じように相場は変動をします。買って損をすることもあれば得をすることもあります。

確かに長い目で見たときに、駅近の中古マンションを所有していれば利用価値もあるでしょう。人に貸せば家賃も取れるでしょう。

ですが、購入してから、相場が下がりまくって何千万円も損をしたら、家賃収入で補うにしても何年の歳月が必要でしょうか。
相場で動くものですから、誰にも将来のことはわかりませんが、資産価値のあるマンションを購入するには一体どうすれば良いのでしょうか。

私なりの答えとしては、

「出来る限り安く購入する」

ということだと思います。

安くならないなら買わない、そのぐらいのスタンスは持っていてもいいのではないかと思います。
いくらいい物件でも、売主が引いてくれないなら買わなくてもいいのです。
高くで買えば、買った瞬間に損をするのです。安く買えば、買った瞬間に得をしているのです。
その後の相場変動でどのようになるのかはわかりませんが、安く買っておくことでそのリスクを少しでも和らげることができるのです。

ただ、居住用としてずっとそこに住むことが前提であれば少し考え方は違います。長きにわたって住むならば、住み心地は大切です。償却して安くなっても、住居費として考えれば仕方がないと思えるかもしれません。

「資産価値」という切り口だけで考えた場合、とにかく安く購入することが一番です。
抽象的な表現でわかりにくいかもしれませんが、これが私の結論です。

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