住宅ローンを変動金利で借りたあと、金利が上昇したらどうなる?

住宅ローンを変動金利で借りたあと、金利が上昇したらどうなる?

住宅ローンを変動金利で借りるときに、心配なのは借り入れしたときの住宅ローン金利が上昇したときです。反対にバブルの絶頂期から住宅ローン金利が下がり始めていたころは、住宅ローンは変動金利のほうが安全だと思われていたのかもしれません。

たとえば、借り入れした住宅ローンが金利優遇されて、借り入れ金利が1.075%だったとします。

金利1.075%で3,000万円、35年返済で借りると、月々の返済額は85,738円になります。

 

もしも、借入れした翌年に金利が1.0%上がって、2.075%になるとどうなるのか?

 

まず、当初住宅ローンを組んだときの返済額85,738円は実は変わらないのです。

当初の返済額85,738円は5年間固定です。
(住宅ローンの金利が固定ではなく住宅ローンの返済額が固定です。誤解のないように。)

 

しかし、住宅ローンの金利が上がると85,738円のうちの金利の内訳が多くなるのです。
つまり、1回の返済で減る元金の金額が少なくなるのです。

 

 

わかりやすく言うと、住宅ローンの金利が上がると元金の減りが遅くなるのです。
そして5年後に再度計算をしなおします。

 

先ほどの例のとおり、当初1.075%で借り入れをして、2年目に金利が1.0%上昇し、4年経過した場合(当初より5年経過した場合)、5年後の元金の金額は、約2,681万円になっています。
(それでも319万円減っているんですね)

 

そこで再度計算しなおします。
元金2,681万円 金利2.075% 返済期間30年(5年経過していますから)
するとその場合の支払額は、100,126円になります。
(14,388円の上昇、上昇率は16.7%です)

 

一応銀行の決まりでは、住宅ローンを変動金利で借りた場合、5年ごとに返済額の見直しを行いますが、当初住宅ローンを組んだときの支払額(返済額)の25%アップが上限となっています。

 

急激な住宅ローンの金利上昇に対してのリスクヘッジではありますが、25%も返済額がアップすると、間違いなく家計を圧迫するでしょう。

 

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住宅ローン金利の上昇に伴って、給料も上がればそれはいいかもしれませんが・・・。
そういう意味では変動金利は怖いですね。銀行としては、変動金利で借り入れしてもらえば、常に利息を取れますから、銀行側としてはありがたいのでしょうが・・・

 

 

※念のため

銀行の担当者に聞いたことがありますが、金利優遇1.6%で銀行が住宅ローンを貸した場合、ほとんど銀行には利益がないそうです。

そのため、三大疾病保証付などのオプション商品を住宅ローンにつけると、住宅ローン金利にさらに金利を上乗せすることができるため、銀行の担当者はとても喜びます。
(営業マンの数字になるようですね)

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