住宅ローンの審査が通らない?住宅ローンの繰上げ返済はしたほうがいい?

住宅ローンの審査が通らない?

 

住宅ローンの審査に落ちた・・・
住宅ローンの審査が通らない(断られた)
住宅ローンの金額を減額された・・・等々、住宅ローンの審査が通らないことがちょくちょくありますが、どんな時に住宅ローンの審査に通らないのか。
私の経験上、よくあるケースを3つだけ以下に示します。

(1)車のローンがあることによって住宅ローンの審査に影響している

 

車のローンがあるときの、住宅ローンの審査は、住宅ローンの支払額と車のローンの支払額を足した返済額をもとに返済比率を計算します。

 

例)車のローンが月々3万円の場合
住宅ローンが月々10万円とすると
月々返済額合計が13万円となります。
→ 年間返済額156万円となります。

(月々の返済額は、実際に借りた場合の返済額ではなく、都市銀行の場合の大半は、4%で審査をしています。この4%という審査金利は、銀行によってさまざまですから、銀行ごとに確認をする必要があります。)

 

返済比率(年間支払額÷年収)を計算する。

 

この返済比率が銀行の定める比率をオーバーすると審査は通らなくなります。
ほぼ大半は減額されることになります。

(2)ほかに借り入れがある(業界では「つまんでいる」という)

車のローンならまだ常識的なローンと見られますが、消費者金融(消費者ローン)やカードローンなどのローンがあると、住宅ローンの審査に通らないことがあります。

 

しかも、この場合、銀行によっては減額ではなく、否決、つまり断られることもあります。

 

あるいは、消費者ローンやカードローンの完済、解約を条件にされることがあります。

 

また、銀行(正確には保証会社)は住宅ローンの申し込みをすると、その人の借り入れの情報を調べますので、隠していてもすぐにわかってしまいます。

 

そういう場合、黙っていると印象が悪くなりますので、きちんと借り入れがあることを正直に告知し、借り入れの明細や、支払い予定表などを一緒に提出したほうが良いです。

(かといって返済比率から除いてくれるかというと、そうではありません)

 

(3)自営業の方

自営業の方は、審査のハードルがとても高いです。

 

実際の収入はあっても、確定申告で申告額を過少申告していると、住宅ローンの審査に通らないことがあります。

 

よく誤解されますが、
「家を買うから今年は高めに申告しようと思うんです」

とおっしゃるケースもありますが、自営業者の方は、確定申告の金額(所得金額です。

 

収入ではありませんので誤解のないように)の3年分の平均を計算されますので、1年だけ高く確定申告しても効果は3分の1です。

 

逆に税務署から突っ込まれると困ると思います。

税務署の人からすれば、よくあるパターンなので、

「ははあ、家を買おうとしてるな・・・。お金をしこたま貯めてるのか??」
ぐらいの想像はするでしょうね。

 

自営業の方のケースは、実収で審査をしてくれる銀行もありますので(金利は優遇されないケースもありますが)、そういう銀行を探すのもよいと思います。

 

ここ最近では、協○住宅ローンとか、○うちょ銀行とか、三井○友トラスト・ローン&ファイナンスとか。

住宅ローンが通らなかったケースは、ほかにも色々と経験しましたが、とりあえず3つほど記載しておきました。

住宅ローンの繰上げ返済はしたほうがいい?

 

住宅ローンの繰上げ返済、出来れば何回でもしたいですよね。
でもたまに、住宅ローンの繰上げ返済をして、その後、車を購入するのに オートローンを組む人がいらっしゃったりします。
これはどうでしょうか。
例えば住宅ローンの金利が2%で車の オートローンの金利が5.5%だとしますと、単純に金利だけを考えれば、車はオートローンで購入せず現金で買ったほうがよさそうです。

 

しかし、車の購入の際に組むオートローンの金額が200万円だとしますと、200万円を5.5%で5年返済で借りるのと、住宅ローン200万円分と、どちらの金利負担が多いのでしょうか。

 

まずは、そこを検証する必要があります。

 

また、車のオートローンの場合は、住宅ローンと違って、借り入れした時点で、以後払っていく金利が確定してしまうことがあります。

 

たとえば、まとまったお金ができたから、繰上げ返済をしてしまおうとしても、元金のみではなく、以後払うべき金利分まで払わないといけないことがあります。

 

住宅ローンの繰上げ返済の場合は、元金が繰り上げ返済されますから、200万円を繰り上げて返済すると、以後その200万円にかかる予定だった金利は払わなくて良くなります。

 

 

そういう意味では、車のオートローンの場合は、短期である分金利は少ないかもしれませんが、借りてしまうと金利を払うことが確定してしまうので、住宅ローンを置いておいて、車を現金で買うほうが良いのかもしれません。

 

借りている住宅ローン、車のオートローンの組み方によって、どちらがトクなのかは違ってくると思いますので、よく検証して決定してください。

 

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