土地活用の困ったを解決。設計事務所や建設会社に弁護士まで。心強いパートナーシップを構築しよう。

土地活用におけるパートナー一覧

土地活用は事業であるため、事業活動中にはたくさんのパートナーと協力関係を築いていく必要があります。
ここでは、どんな土地活用パートナー・専門家がいて、それぞれの役割や長所と短所、活用シーンまでをご説明します。
当然、パートナーは、その道のプロであり事業に協力する目的は報酬や利益獲得です。
土地活用オーナーは、パートナーと共に利益を得ていくスタンスが重要で、引きすぎても、前に出すぎてもダメ。
そういった点を踏まえ、様々なパートナーと強いパートナーシップを構築する事が重要です。

土地活用プランナー

土地活用事業の企画から着手までは、土地活用プランナーの役割です。
土地活用オーナーは、信頼できる土地活用プランナ―を見つける事をお勧めします。
この土地活用プランナ―が、あなたの意見に最も耳を傾けてくれる方になり、様々なパートナーとの仲介を担ってくれるわけです。
この選定をおろそかにすると、土地活用に失敗するといっても過言ではないくらい、重要なポジションです。
土地活用オーナー自身ですべての業者やパートナーと付き合うのにあ限界があります。
まずは、信頼できる土地活用プランナ―を見つける事が重要でしょう。
具体的に、土地活用プランナ―が行うことは、
  1. 土地活用対象地の基本調査やマーケティング。
  2. 近隣の賃料水準、建物のおおまかな基本プラン、概算の総事業費などのデータをとりまとめ
  3. 土地活用オーナーの要望をしっかりヒアリングしたうえで、事業収支計画に反映。
ここである程度の見通しが立ったら、土地オーナーと協議して、実際に建築するかどうかの判断を下すことになります。

設計事務所・建設会社・賃貸管理会社

設計事務所の役割

土地活用事業として賃貸住宅を建設する場合、最初に重要になってくるのが設計事務所です。
設計事務所は、さまざまな法規制を踏まえながら、活用対象地に最適な設計プランを作り、設計図通りに建築されているか監理するのが役割です。
設計事務所にも公共建築と民間建築、そして民間建築のなかでも商業店舗、オフィスビル、病院、マンション、アパート、戸建住宅などそれぞれ得意とする分野があります。
当然、賃貸事業分野に強い設計事務所を選ぶ必要があります
設計事務所の選び方は、まず経歴書を取り寄せて、たとえば賃貸住宅を建てる場合には、住宅系の実績がどの程度あるのかを調査する必要があります。
実際の建物を現地で確認し設計事務所の力量を評価するのもお勧めです。

評価ポイント

  • 「入居者の視点」で住宅や外構などを見ること
  • 「ランニングコスト」を意識すること
よくある、奇抜な外観デザインは、実際に住んでみると無駄なスペースが多くなりがちです。
また複雑な形態は雨漏りや外壁の亀裂を招きやすく、補修に経費がかかるケースが出てきます
落葉樹が多い植栽は清掃に費用がかかるので、この点もチェックして設計事務所を絞り込むべきでしょう。
最終候補として、いくつかの設計事務所に、敷地図や用途地域の規制をもとに、建物の階数床面積外観というおおまかな基本プランの作成を依頼します。
基本プランが出てきたら、ファミリー向けの賃貸住宅にするか単身者向けの賃貸住宅にするか、階数は何階建てにするか、エレベーターの設置をどうするかなどについて検討します。
ここから、建築費の概算が算出されることになり、戸数や家賃の設定をすれば収支計画が見えてくるようになります。
これらの計画を見て、事業実施を決断したら、いよいよ事業のスタートです。
選ばれた設計事務所にさらに詳細な図面の作成を依頼します。
設計事務所が作成する設計図書には、
  • 建物の形状やプランを平面図や立面図で表現した「意匠図」
  • 給排水管や電気配線などを描いた「設備図」
  • 建物の構造的な安全性を描いた「構造詳細図」「構造計算書」
  • どのような建築部材や住宅機器を使用するかを詳細に指定する「仕様書」
があります。
設計事務所は、これらの図面を数か月かけて作成します。

建設会社の役割

次に重要なパートナーに挙げられるのが建設会社で、設計事務所が作成した図面をもとに建物を建設するのが役割です。
建設業界は、公共建築民間建築公共土木民間土木と大きく4つの分野に分けられます。
公共土木が主力の会社にマンション建設を発注しても、経験不足なので高品質で耐久性のあるマンションは期待できません。
民間建築でもオフィスビルやショッピングモールを主に手がけている会社や、医療・福祉施設が得意な会社などさまざまです。
賃貸住宅を建設する場合は住宅系の実績が豊富な会社を選ばなければなりません。
また、 1階に店舗を配置するときは店舗系に力を入れていることも条件に加わえる事を忘れないようにしましょう。
建設会社を大きく分けると、ゼネコン(総合建設会社)ハウスメーカー工務店となりますが、
中でもハウスメーカーは、土地活用に力を入れている場合がほとんどです。
ハウスメーカーのオフィシャルサイトを確認する等して、知識を蓄えておくようにしましょう。
ちなみに、建設会社が自社で設計して建築工事を行うことを「設計施工と言い、雨漏りなどのアフターケアに迅速に対応できるなどのメリットがあります。

金融機関の役割

土地活用事業での事業収支に直結するのが、金融機関になります。
金融機関から建設工事費を借り入れて事業に取り組むため、融資が受けられなければ事業は成立しません
金融機関は土地活用事業が成功し、確実に返済される見込みが立って初めて融資を実行するのです。
計画書・企画書がずさんだったり土地の担保価値が低かったりすると、金融機関は融資を見合わせ、事業に着手することができないということになります。
まさに「絵に描いた餅」で終わってしまうかどうかのカギは金融機関が握っているのです。

不動産投資における融資条件を有利にする!金融機関の融資判断基準は何?

賃貸管理会社の役割

また、賃貸事業成功に大きく関わっているのが賃貸管理会社です。
賃貸管理会社の良し悪しが、事業の成否を大きく左右するため、優れた賃貸管理会社を見つける事を心がけましょう。
設計事務所や建設会社、金融機関との付き合いは建物が完成すればほぼ終わりですが、賃貸管理会社はそこから20年、30年という長い期間付き合うことになるのです。
満室経営を左右するのが賃貸管理会社だね。ここにやる気がないと、満室は実現しないよ。
なるほど。賃貸住宅の経営は、建物が完成してからが本当の勝負ですね!
賃借人やテナントの募集、退去後のリフォーム設備の点検や修繕と専門的な業務が多くて、とても土地オーナーだけで切り回していくのは困難です。
そこで、動きが速く誠実な賃貸管理会社に賃貸住宅の管理を任せることになります。

専門職のパートナー

税理士の役割

土地活用における収入は、事業収支となるため、相続税対策や、固定資産税の節税効果も生まれます。
このため税理士のアドバイスは重要になります。
当然、他の業者と同様、税理士にもそれぞれ得意分野があります。
企業会計監査確定申告資産税相続税などがあり、土地活用および賃貸経営に強い税理士を選ばなければなりません。
こういったネットワークが土地活用プランナ―にあるかどうか、確認しておくことも、将来的に重要になります。
すぐに税金について相談できる税理士さんをパートナーとして持っている事で、心強いのでお勧めです。
ただし、土地活用プランナ―に顧問税理士さんがいる場合、自分の税理士と意見が相違する場合があるので、その点は注意が必要です。
最終的には、自身の判断となりますので、土地活用オーナー自身も知識をつけておくことが重要です。

弁護士の役割

何事もなく、スムーズに賃貸経営が出来るのが理想ですが、賃貸経営の中では様々な問題が生まれるものです。
立退交渉や近隣トラブル等は日常茶飯事である事は理解しておきましょう。
そういったときの、心強いパートナーとして弁護士がいます。
また、共有問題などの権利調整については、弁護士が行うべき「法律事務」です。
実務面でも、弁護士との連携は欠かすことはできません。
「こんな事相談していいのかな?」と、気遣うことなく相談できる弁護士を見つける事が重要です。

司法書士の役割

不動産の登記や、建設資金の融資をもらう際の抵当権設定所有権移転登記などは司法書士が手続きを行います。
経験豊富な司法書士がパートナーにいると、弁護士と合わせてより心強いことでしょう。

不動産鑑定士の役割

土地の売買などでは、売主と買主が交渉して売買価格を決めます。
等価交換事業などでは不動産鑑定士土地価格の鑑定を依頼することがあります。
等価交換事業は以下の記事が参考になるよ!

資金から考える土地活用方法 アパート経営・土地売却・節税対策どれが最適?

この数人で共有している土地を、共有者から共有部分を買い取って完全所有権にしてから事業を行う場合があります。
このとき、買い取る共有持分の評価や、新しい建物の権利床の評価をする際に、不動産鑑定士が鑑定した客観的評価額が必要になります。
不動産鑑定士の鑑定評価額があれば、経営戦略や節税対策に有利です
こういった場面で、不動産鑑定士とも人間関係を構築しておくことは大切です。

測量士・土地家屋調査士の役割

測量は、測量士に依頼しますが、分筆合筆など登記に関係する測量は必ず土地家屋調査士に依頼しなければなりません。

気を付けなければならないのは、建築確認申請に添付する測量図は、売買や分筆登記などに求められる測量のレベルと違いがあるということです。

一番厳しいのが、「分筆登記」「地積更正」に伴う測量です。
この場合は、測量図面を作成し、隣地所有者全員の印鑑証明書付の境界確認書を取得しなければなりません。
近隣関係でトラブルがある場合は、隣人が境界確定案に同意しない場合があります
また、公道と私有地との境界の確定を官民査定と言いますが、役所の道路管理課の日程に左右されるため、半年程度の期間が必要となります。
一方、「売買」の場合は、官民査定や境界確認書に印鑑証明書を添付することまでは求められていません。
ただし、杭や鋲などで境界を確定して、測量図に添付した確認書に確認印を押印するレベルまでは必要となります。
50坪程度の土地であれば、官民査定や民民査定(個人や企業間など民間同士で境界を確定すること)を伴うと50~ 80万円という費用になります。
また、「建築確認申請」用の設計図書に添付する測量図は敷地が確定していればよく、隣接地の境界確認書などは必要ありません。
隣地からの越境がある場合には注意が必要ですが、最終的には建設会社・ハウスメーカーがサービスで行うケースがあります。
ちなみに、土地オーナーが行ったとしても15~ 20万円位の費用です。
種類 設計図書添付の測量図 土地売買用の測量図 分筆登記申請などに添付する測量図
資格 測量士&土地家屋調査士 測量士&土地家屋調査士 土地家屋調査士
作成図面等 測量図 測量図&隣接地所有者の境界確認書&杭や鋲の設置 測量図&隣接地所有者の境界確認書&杭や鋲の設置&官民査定書

その他のパートナー

コンサルタント会社の役割

例えば、アパートの建て替えに際して、自身で賃借人と立ち退き交渉する場合があります。
しかしながら、直接オーナー自身が前面に出ると、関係悪化する場合が珍しくありません。
関係が悪化してしまうと立退交渉が滞ってしまい、計画が予定通り進まなくなります
このような場合に備えて、立ち退き交渉は、コンサルタント会社に委託する方がお勧めです。
ただし、オーナーに代わって立ち退き交渉する場合は、弁護士法に定められた弁護士業務となるため、弁護士の資格が必要になります。
弁護士に、良いコンサルタント会社を紹介してもらうのも良いかもしれません。

解体業者の役割

解体業者がおこなう解体工事については、建物を取り壊すだけではありません
2000(平成12)年に「建設工事に係る資材の再資源化等に関する法律(建設リサイクル法)」が施行されてから、
解体工事に伴う産業廃棄物処理に対する規制が厳しくなり、年々、解体工事費用が上昇しています

解体工事費用の目安

  • 木造建物:床面積×4~ 6万円/坪
  • 鉄筋コンクリート建物:床面積×8~ 12万円/坪
ただし、地中埋設物や建物の基礎部分に大量のコンクリートが埋まっていると、解体工事費用が想定以上に必要となることがあります
また、建物内に大量の粗大ゴミがある場合、解体建物と一緒に捨てることは出来ません。
建設リサイクル法に従い、粗大ゴミを15種類以上に区分けして処分する必要があるので、こういった作業費用がかさむこともあります。
このように、解体工事は安くありません。
そんな中でも、解体工事を格安で請負う業者もいます。
そのような業者を利用する際には、解体工事業者登録の有無、建設リサイクル法の遵守状況などをよく確認しておくことが重要です。
解体中に隣の家に傷をつけてしまった場合、想定外の支出や、工事の延期が発生してしまいます。
順調に建築工事を進めるためにも、建設会社と相談して信頼できる解体業者を選ぶようにすることが大切です。

家屋調査会社の役割

解体工事業者と合わせて、工事前から生じていた外壁の亀裂なのか、それとも工事によって新たに生じた亀裂なのかを、事前に写真撮影をしておき検証できるようにしましょう。
解体が原因で、ヒビが入った!と隣接の家主に言われた場合には写真と照合し、
もし最初からヒビが入っている場合には近隣住民に十分説明する必要があります。
解体工事後にできたヒビであれば解体業者に責任を負担して貰うことも必要でしょう。
こういったときに活躍するのが家屋調査会社です。
もちろん、土地活用オーナー自身で、隣接地の建物を事前チェックしておくことは重要です。

外構・造園業者の役割

外構計画は、建設会社が建物と一体で行うのが一般的です。
しかし、満室経営を目指す場合は、見た目も重要ですね。
こういったことをふまえ、外構だけを外構会社に依頼するケースもあり、センスの良い外構・造園業者もしくはガーデンデザイナーなどとのパートナーシップは大事になります。
建設会社に紹介してもらうのも有効かもしれません。
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