空き家を賃貸したら入居者とトラブルに!?知っておくべき4大トラブル!

空き家を賃貸したから、もうおしまい。というわけではないんだよ。
実は入居後のトラブルが多いというのを覚悟しなきゃいけないんだ。
そんなぁ~。
今回は、空き家を賃貸する前に知っておくべき4大トラブルについて紹介するよ。
賃貸しようかなと考えている人は必ずチェックしておこう!

空き家賃貸するなら、知っておくべき入居後の4大トラブルとは?

入居後の借主からの苦情対応からは逃げられないんだね。
だから事前に対応すべきトラブルを把握しておこう。

トラブル① 設備の故障・不具合でトラブルに…

クーラーや換気扇などの設備の故障、不具合に関する借主からの苦情は早急に対処することが求められます
あらかじめ修理業者などをリストアップしておくことで、借主からの苦情に早く対応することが可能です。
また、不動産会社に管理を委託している場合でも、念のため修理業者について確認しておくことが大切です。

トラブル② 近隣トラブルが発生…

近隣トラブルになりやすい最大の原因は音です。
特にマンションの場合は、隣戸や上下階とのトラブルが発生しやすくなります。
音問題の場合、借主の立場によって対応が変わるから要注意だよ。

借主が騒音の原因の場合

借主の発生させている音によって近隣に迷惑をかけている場合は、家主(または委託している管理会社)から、騒音元となっている借主に注意をするなどの対応が必要となります。
分譲マンションの一室を賃貸する場合、借主にも管理規約を遵守することが求められているので、家主には注意を促す責任があります。
繰り返し注意したにも関わらず借主が騒音を控えない場合は、家主は契約解除も視野に入れて対応する必要があります。

借主が騒音の被害者の場合

他の住人によって騒音トラブルが引き起こされて借主から苦情があった場合は、借主に代わって家主が管理組合を通じて注意を促すことになっています。

トラブル③ 家賃滞納のトラブル…

振込忘れなどの賃料滞納は、早めに通知することで回収することは可能です。
もし通知が遅れてしまうと、家賃滞納が常態化してしまうことがあるので注意が必要です。
一番深刻なのが「支払えない・支払いたくない」借主!
家賃滞納トラブルが支払えなかったり、支払いたくないという理由により発生するケースがあります。
この場合は、電話や郵便などでの連絡だけでなく、連帯保証人への連絡という方法をとる必要も考えられます。
それでも支払ってもらえない場合は、弁護士や公的な相談窓口を利用しなければなりません。
家賃滞納が続く場合には、契約解除を検討する必要があります。
家賃滞納トラブルを軽減させるために、家賃保証会社の利用も検討しよう。

トラブル④ 退居後にもトラブルが…

借主の退居時には、敷金の返還をめぐってトラブルが発生する可能性があります。
敷金などの預かり金は、
  • 家賃の滞納
  • 借主による故意・過失などによる物件の消耗  など
が無ければ返還すべきものです。
しかし、物件を原状回復するにあたって、消耗の修復を家主と借主どちらが負担すべきなのかというのがトラブルに繋がってしまいます。
消耗の修復は家主と借主どちらが負担すべき?
国土交通省では、原状回復のガイドラインを定めています。
ガイドラインに沿った対応をして、トラブルが発生しないようにしましょう。
  1. 物・設備などが時間がたつにつれて自然に古くなって壊れたり、すり減ったりするものを経年変化。
    → 家主負担
  2. 借主の通常使用によって壊れたり、すり減ったりすることを通常損耗。
    → 家主負担
  3. 借主の故意、過失、相当の注意を払って使用、管理しなかったことなどで生じた損耗。
    → 借主負担
(参考:国土交通省の原状回復ガイドライン)

 

管理業務を専門業者に委託すれば入居者トラブルから解放される!

親の実家を相続して賃貸を始めるなどの場合、自宅から遠く離れているということもありますよね。
その場合、入居者トラブルにすぐ対応できるかと言われると難しいと思います。
そんな時は、入居者や建物の管理業務を専門業者に委託しよう。
管理業務には、大きく分けると
  • 入居者管理
  • 建物管理
の2つがあります。

入居者管理

入居者管理の業務には、
  • 入居してからの業務(更新手続き、退居時の立会い、新しい入居者の募集など)
  • 賃料の徴収
  • トラブル対応(家賃滞納、苦情など)
があります。
建物管理
建物管理の業務には、
  • 建物の掃除・メンテナンス
  • 退居後のクリーニング
  • 修繕 など
が含まれます。
業務の内容は、委託先の業者や契約内容によって異なるので、どこまで委託したいのかを整理した上で、賃貸管理業者2~3社から見積もりを提出してもらい比較検討しましょう。
代理契約をしている不動産会社に「入居者管理」「建物管理」の両方の管理業務を委託することもできるよ。
マンションの賃貸の場合は共用部分は「マンションの管理組合」が管理!
マンションの場合は、共用部分の建物管理をマンションの管理組合で行っています。
管理委託手数料は賃料の4~10%のことが多く、委託する業務内容によって異なります。
空き家を賃貸する場合は、管理会社などもうまく活用することが大切だよ。
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