マンションの固定資産税っていくら？
固定資産税の徴収ミス！？
知ってるようで詳しくは知らない固定資産税
毎年なんとなく払っていると、実は大損をしているかもしれません！
◇総務省の調査で、２００９年から２０１１年の３年間に、
９７%の市町村で固定資産税の徴収ミスが、なんと３９万件以上あったことが発覚！
分譲・新築・中古マンションの所有者に限らず、固定資産税は自身でもしっかりと理解しておきましょう！
それでは、「簡単５分」で固定資産税の計算方法をわかり易く解説いたします！
そもそも固定資産税って何？
◇マンションに限らず固定資産税とは、毎年１月１日時点の不動産（土地・家屋・償却資産）の所有者に課される市町村税です。
＜なので、令和３年１月２日に土地を購入・マンションを購入等で所有者になった場合＞
令和３年度は払わなくてOK！
来年の令和４年度の１月１日に課税される固定資産税を支払えばいいんです！
＜１年間分お得＞
「大事なのは１月１日時点の所有者なんです！」
したがって、新築マンションの場合だと初年度から相当な額が固定資産税として取られてしまう可能性が高いので、出来るだけ「１月２日～２月初め」を目途に購入するのが賢いやり方と言えます！
◇納税時期は４期に分かれており、各市町村によってその時期は異なっています。
例）令和２年度、東京２３区の場合
- 第１期 令和２年６月１日から６月３０日まで（納期限 ６月３０日）
- 第２期 令和２年９月１日から９月３０日まで（納期限 ９月３０日）
- 第３期 令和２年１２月１日から１２月２８日まで（納期限 １２月２８日）
- 第４期 令和３年２月１日から３月１日まで（納期限 ３月１日）
またマンションを所有している場合、土地と建物で別々に固定資産税がかかるので注意。
いくら？マンションの固定資産税の計算方法
で計算されています。
この計算方法は土地も家屋も同じで、分譲・中古・新築マンション問わず適用されます。
※また、課税標準（１,４%）は市町村によって多少違いあり。
なので、この「固定資産税評価額」が分かれば固定資産税は誰でも簡単に算出することができます。
では「固定資産税評価額」はどうやって求めるのか？
★一番正確なのは市町村の窓口に行くと、固定資産税台帳で確認することができます。
ただし、閲覧時期は限られているので注意が必要です。
◇令和２年・東京２３区の場合◇
＜４月２日から７月２日＞の３か月間となっています。
ただ仕事が忙しくそんな時間がない・行くのが面倒だ・・・
そんな方々の為に、自宅にいながら固定資産税評価額がすぐにわかっちゃう方法をご紹介致します。
マンションの固定資産税計算シュミレーション
固定資産税を計算する際の大事なポイントとして「減税・減免点」があります。
これらは、自身で判断し申請する必要がある（固定資産税の徴収ミスの原因でもある）のでしっかり理解しておきましょう！
★この計算シュミレーションでは、減税が適用される場合はそれも考慮し計算します。
例）東京都千代田区 五番町 専有部分９０㎡
◇建物の固定資産税評価額２０００万円
◇土地の固定資産税評価額４０００万円
・土地面積が２００㎡以下なので６分の１減税が適用。
・また新築マンションのみ２分の１減税が適用。
・簡単に説明する為、築年数経過後も土地・建物の評価額は固定とする。
＜新築マンション＞の場合
◇土地
４０００万円×１，４％×６分の１＝９万３０００円
◇建物
２０００万円×１，４％×２分の１＝１４万００００円
★今年に支払う固定資産税額＝２１万３０００円
＜築５年の中古マンション＞の場合
経年経過減価補正率
建物が建築され年月がたつと、経過した年数に応じて再計算されます。
東京都の場合、木造以外で５年後の経年減価補正率は約「０.８６」と定められています。
なので、この「経年減価補正率」も合わせて計算していきます。
◇土地
４０００万円×１，４％×６分の１＝９万３０００円
◇建物
２０００万円×１，４％×０.８６＝２０万６０００円
★今年に支払う固定資産税額＝２９万９０００円
＜築１０年の中古マンション＞の場合
東京都の場合、木造以外で１０年後の経年減価補正率は約「０.７４」と定められています。
◇土地
４０００万円×１、４％×６分の１＝９万３０００円
◇建物
２０００万円×１、４％×０.７４＝１７万８０００円
★今年に支払う固定資産税額＝２７万１０００円
＜築１５年の中古マンション＞の場合
東京都の場合、木造以外で１５年後の経年減価補正率は約「０.６２」と定められています。
◇土地
４０００万円×１、４％×６分の１＝９万３０００円
◇建物
２０００万円×１、４％×０.６２＝１４万９０００円
★今年に支払う固定資産税額＝２２万２０００円
＜築２０年の中古マンション＞の場合
東京都の場合、木造以外で２０年後の経年減価補正率は約「０.５０」と定められています。
◇土地
４０００万円×１、４％×６分の１＝９万３０００円
◇建物
２０００万円×１、４％×０.５０＝１２万００００円
★今年に支払う固定資産税額＝２１万３０００円
マンションの「土地」部分の固定資産税
マンションの場合、多くの方が理解しづらいのは土地の計算方法と言われています。
それでは簡単に説明していきます。
分譲マンションでは、「共用部分」と「専有部分」にわかれていますよね。
実は、マンションの土地は「専有部分」と「共用部分」の両方とも課税対象となっています。
なので土地の固定資産税を算出する場合、その２つの固定資産税をそれぞれ計算して、合算した額が土地の固定資産税となります。
「専有部分」
・専有部分はシンプルに専有部分の面積で計算されます。
「共用部分」
・共用部分は、エレベーターやエントランス等＜マンションの敷地全体の共用部分の面積＞に対しての＜自身の専有部分の割合＞に応じて計算されます。
したがって、共用部分として登記されている箇所（ゴミ置き場・プール・ラウンジetc）などが多くあるマンションは、一般的に固定資産税が高くなります。
マンションの固定資産税の疑問解決
Q 去年から比べて支払っているマンションの固定資産税が急に値上がりしたんだけど！？
A まず考えられるのは、新築のマンションの所有者が受けられる減税が適用されていたかどうかです。
新築マンションの場合３～５年間は減税が適用され支払う固定資産が半額になります。
しかし、その期間を過ぎると適用されていた減税がなくなり、固定資産税の額は約２倍に増えてしまいます。
A 次に考えられるのは、土地の価格が上がっているかどうかです。
土地に限り、３年に一度のサイクルで土地の価格が見直されます。
そのサイクルのタイミングで、あなたの住んでいるマンションの土地の価格が急上昇したのかも知れません。
自身でも固定資産税がいくらか？計算しましょう！
Q 周りと比べてうちだけ払っている固定資産税が「高いor低い」気がするんですけど？
A マンションの固定資産税を計算するにあたり、その税額が大きく左右するポイントは３つあります。
それは「マンションの建築方法」「土地」「共用部分の大きさ」です。
「マンションの建築方法」は、例えば大理石が使われていたり・手の込んだ建築方法で建てられたマンションは建築費が高いですよね。
なので築年数がたっていても価値が下がりづらくなり、結果同じ年数のマンションでも計算上違いが出ることがあります。
次に「土地」に関しては、固定資産税を計算するにあたり一番と言っていいぐらい重要なポイントです。
地価が高い・立地が利便性に優れている・マンションの専有部分が広い等の場合は、固定資産税も高額になっている可能性がほとんどです。
特に都心の高層マンションの土地の値段は非常に高く、それに伴い毎年支払う税額も比例し高額になります。
最後に「共用部分の大きさ」は、上記に書いてある通り共用部分の面積の広さは支払う土地の固定資産税の額に比例します。
また、減税が適用されているかも大事なポイントなので一緒に確認しましょう！
Q 中古マンションより新築マンションのほうが固定資産税って高いの？
A 結論から言いますと、１００％そうとも限りません。
というのもマンションに限らずですが、固定資産税が下がっていく原因はほとんどの場合建物の経過年数によるものです。
ただし、それは建物に関してだけで土地に関してはまったく当てはまりません。
土地の価格は「需要と供給」に比例しているので、多くの人が「そこに住みたい・価値がある」という需要が高まれば土地の値段上がり、結果的にそこに住んでいる方の支払う固定資産税も高くなります。
なので、中古マンションでも何かの弾みに土地の価値が高くなった場合、新築マンションより高い固定資産税を支払う可能性も十分にあります。
Q 固定資産税を滞納するとどうなるの？
A 滞納した場合どうなってしまうかというと、「滞納→督促状がくる→差し押さえ」です。
ただし「差し押さえ」は、督促状の無視・払う意思が全くない・支払う税が多額で到底払えることが無理だと判断された等の最悪の場合に強行されます。
なのでもし滞納してしまっても、自治体の窓口に払えない主旨、今後どう払っていくか等しっかりと相談していれば「差し押さえ」の可能性はほとんどありません。
しっかり固定資産税を計算して滞納には気を付けましょう！
２０１８年度、マンションの固定資産税見直し！？
政府の税制改正で、２０１８年から２０階以上の高層・タワーマンションの固定資産税が見直される方向で検討されている。
【対象となるマンション】
・新築マンションで高さ６０メートル超え、２０階建以上
【改正点】
・中間階から１階上がるごとに約０.２５％の増税
・中間階から１階下がるごとに約０.２５％の減税
★計算例★
・１階が１９万円、４０階が２１万円となります。
結果的にはマンションの一棟全体の税額は変わらず、低階層の人からは安く、高階層の人からは高く固定資産税を徴収する法案なようです。
＜低層階は減額、高層階は増額＞
「つまり、今後に低層階マンションを購入する方にとっては大きなメリットになります！」
マンションの固定資産税改正の背景は？
２０１７年現在、固定資産税（マンションの土地部分）の算出方法は、そのマンション１棟全体の土地の評価額を計算した後に、各戸の床面積の割合を按分して求められます。
よって、６０階建ての＜最上階に住んでいる人＞と＜１階に住んでいる人＞が支払う土地部分の固定資産税は同じになっているのが現状です。
しかし、マンションの価値・販売価格から考えると最上階と１階では実際には何倍もの違いがあります。
また、前々から問題として取り上げられている富裕層の相続税の節税対策の問題もあります。
これは、お金で相続するよりマンションを相続した方が税負担は大幅に軽くなるので、節税対策として多く使われてきた手法です。
たとえば、１億円を現金で相続した場合だと相続税の対象額はそのまま１億円。
しかし、１億円のタワーマンションの一室を相続した場合だと相続税の対象額は１億円ではなく、固定資産税の評価額の額が対象額となります。
したがって、もし１億円の価値があるマンションでも、その固定資産税の評価額が４０００万円の場合、相続税の基礎排除額である４２００万円を下回るので「相続税はかからない」ということになります。
こういった実際の価値と評価額に大きな差があるパターンも多いので、節税対策としてあらかじめマンションを購入しておいて「相続後に売却！」というような方もいるようです。
マンションの売買市場はどう動くか？
今回の改正で大きなポイントは「高階層は増税」「低階層は減税」の２つです。
この改正で、固定資産税が安くなるならタワーマンション・高層マンションの低層階に住もうかな！と考える人は多くいるでしょう。
さらに、駆け込み需要で再来年度は中古・新築マンションの価格が上がるという記事もよくあるので、この改正がマンション売買市場によい活性剤となるかもしれません。
一方で高階層の増税に関しては、個人的にはあまり影響がないと考えています。
というのも、現実的に考えて増税されるといっても４０階建ての場合で１階と最上階の支払う固定資産税の差は約２万円です。
