相続した時の不動産譲渡所得税は計算できる? エクセルでシュミレーションしてみよう。

相続で不動産を取得した人の中には、住む予定がなく売却を考えている人も少なくないでしょう。
売却となるとさまざまな手続きが必要になるだけでなく、売却で生じた所得に対して税金がかかるなど、特別な計算が必要となる費用が生じることも少なくありません。
ここでは、相続不動産を売却した際に課税される所得税について、計算方法エクセルでのシミュレーションについて紹介します。

相続した不動産の売却は譲渡所得税の対象となる場合がある

不動産を相続するのは珍しいことではありません。
不動産も資産であり、場合によっては現金よりも価値のあるものです。
しかし、相続した不動産の管理に思わぬ費用がかかったり負担になったりするケースも多く、売却して手放すことを選択する人も多いでしょう。
売却した際に利益が発生すると、譲渡所得税の課税対象となります。
譲渡所得税の計算方法は複雑であり、どのような計算をしたら良いのか、税率はどれくらいなのかなど、正しく算出するには手間がかかります
まずは譲渡所得税についての正しい知識を身につけることが大切です。

譲渡所得税とは

譲渡所得税とは、不動産をはじめとする資産を売却し、譲渡益が発生した場合に課される税金のことです。

不動産を売却した際に利益が生じると、その所得に対しては他の所得と分離して所得税住民税が課されます
ただし、譲渡所得がマイナスの場合には課税対象とはなりません
この税金は確定申告によって納税する必要があります。

譲渡所得税の対象は不動産だけではない

譲渡所得税は土地や建物だけでなく株式やゴルフ券、宝石や骨董などを譲渡する際に生じる利益に対して課税されます。
売買をはじめ、交換競売財産分与なども譲渡と見なされるため、注意しましょう。

譲渡所得税の計算方法

相続した不動産を売却して利益を得たとしても、税金で引かれる部分が多いと売却をためらう人もいるのではないでしょうか。
譲渡所得税の計算方法も複雑で分かりにくいという人も多いでしょう。

計算方法について

不動産の売却に伴う譲渡所得税を求める際に必要な数字は、不動産譲渡所得税率です。
不動産譲渡所得とは、不動産売却によって得た利益、すなわち所得税住民税の課税対象となる所得をいいます。
不動産譲渡所得の計算式は、「不動産譲渡所得=売却価格-(取得費+譲渡費用)-特別控除」です。
ここから得た不動産譲渡所得に所得税率と住民税率を足したものをかけることで(不動産譲渡所得×(所得税率+住民税率))、納税金額が算出できます。

取得費とは

計算式が分かっても、その計算式にあてはめる数字がどういった内容のものであるかを理解していなければ、正しい計算はできません。
不動産売却における数字は分かりやすいものではなく、実際の購入金額が分かればそれでおしまいというものではないことに注意しましょう。
減価償却費購入時の仲介手数料登記費用なども含める必要があります。
まず不動産譲渡所得の計算式における取得費とは、不動産購入時の価格を指したものです。
相続不動産の場合は、故人である被相続人が購入した時の金額を指します。
取得費には、土地や建物の購入代金建築代金手数料設備料などが含まれており、そこには不動産取得税印紙税なども含まれています。
しかし、特に相続不動産の場合は所有者が故人であることから、取得費が不明であるケースも少なくありません。
こうしたケースに対応できるよう、取得費を求める方法は2種類あります。
1つめは実額法と呼ばれ、「取得にかかった費用の合計額-減価償却費」で求めます。
2つめの概算法は、「売却金額×5%」で計算するものです。
取得費は実額法、概算法いずれか高額な方を採用しますが、取得費が不明な場合は概算法を用いて計算します。
例えば取得費が不明な土地を4,000万円で売却した場合、
概算法を用いて4,000万円の5%である200万円取得費となります。

減価償却について

相続した不動産であっても、取得費が分かるケースもあります。
その場合には、実額法で計算しましょう。
基本的には、実額法の方が概算法よりも高い計算結果となることが多いです。
実額法では、取得にかかった費用だけでなく、減価償却費も求めなければなりません
減価償却は、時間とともに劣化する資産を対象としたものであり、耐用年数を満たすまで毎年一定額を経費として計上します。
年数が経てば経つほど劣化し、価値がなくなっていくと見なされるため、古い建物ほど不動産としての資産価値は失われます。
一方、土地に対しては時間とともに劣化しないため、対象とはなりません
土地の購入金額でなく、建物の購入金額に対して減価償却費がかかることに注意しましょう。
減価償却費を求めるには、「減価償却費=建物の購入金額×0.9×償却率×経過年数」で計算します。
償却率を求めるには、耐用年数を調べなければなりません。
耐用年数は対象の建物がどういった造りなのかによって異なり、非事業用の自宅不動産の場合、木造33年です。
鉄筋コンクリート造70年軽量鉄骨40年です。
耐用年数表と減価償却率は国税庁のホームページで確認できます。
耐用年数は、「耐用年数=(耐用年数-経過年数)+経過年数×0.2」で算出します。
例として、3,000万円で購入した築10年木造不動産を売却する際の売却時の価値を計算してみましょう。
まず、耐用年数減価償却費を計算します。
木造の耐用年数33年なので、耐用年数=(33-10)+10×0.2=25年です。
減価償却費を求めるには償却率が必要ですが、国税庁の「減価償却資産の償却率表」から求めることができます。
耐用年数が25年であるため、償却率は0.040です。
ここから、減価償却費=3,000万円×0.9×0.040×10=1,080万円であり、売却時の価値は、3,000万円-1,080万円=1,920万円であることが分かるでしょう。
売却時には1,920万円の価値があり、1,920万円以上で売却した場合は課税対象となりますが、1,920万円以下の場合は非課税になります。

譲渡費用とは

不動産譲渡所得税を理解する上で次に理解しなければならない用語は、譲渡費用です。
譲渡費用とは、土地や建物を売るためにかかった費用のことを指します。
具体的には、土地や建物を売るためにかかった仲介手数料や、土地を売るためにその土地にあった建物を取り壊した際の費用や立ち退き料、売主が負担した印紙税などが相当するでしょう。
ただし、固定資産税修繕費などは譲渡費用に含まれないことに注意が必要です。

あくまでも売るため」にかかった費用を指し、管理のために必要な修繕費や維持のために必要な固定資産税譲渡費用には相当しません

特別控除とは

特別控除は、売却する人の状況によって内容が異なり不動産譲渡所得から一定額が控除される制度です。
相続による不動産の売却の多くは住居用の土地や建物の売却に相当するため、3,000万円の控除が受けられます。
所有期間に関係なく、譲渡所得から最高3,000万円の控除を受けられ、売却で発生する所得税住民税の額が少なくなります

税率について

不動産譲渡所得税率は、不動産の所有期間によって異なります。
所有期間が5年以下の場合短期譲渡所得と呼び、税率が39.63%です。
5年を超える場合長期譲渡所得と呼び、税率が20.315%になります。
相続不動産の場合の所有期間は、相続して取得した日からではなく故人である被相続人が不動産を取得した日から起算し、被相続人の所有期間を引き継ぐことになるという点に注意しましょう。

実際に計算してみよう

不動産譲渡所得税に必要な用語の意味や計算法を理解した上で、例をもとに計算してみましょう。
  • 売却価格は6,600万円
  • 購入代金は不明
  • 築年数は20年
  • 売却時の仲介手数料は150万円
  • 印紙代は5万円
  • リフォーム代445万円

という条件の場合、譲渡所得税はいくらになるでしょうか。

まず、取得費から求めます。購入代金は不明のため、概算法で計算します。
概算法から取得費は、売却金額6,600万円×5%=330万円です。
諸経費仲介手数料印紙代リフォーム代合わせて600万円です。
特別控除マイホームの売却のため、3,000万円の控除が受けられます。
以上より、不動産譲渡所得は、6,600万円-(330万円+600万円)-3,000万円=2,670万円だと計算できます。
築年数分居住していたのであれば長期所有者に該当するため、税率は20.315%です。
2,670万円×20.315%=5,424,105円譲渡所得税となります。

エクセルでシュミレーションするには

 

不動産譲渡所得税は計算式が煩雑で、取得費としてどういった項目が該当するのか迷うケースも少なくありません。
あらかじめ計算式が組み込まれており、数字を入力するだけで計算してくれるフォーマットさえあれば、手軽に譲渡所得税を求められるでしょう。
エクセルではこうしたシートの作成も可能であり、譲渡所得税計算表のエクセル版がダウンロードできるホームページも複数存在します
自分で作成するのが難しいという人も、こうした無料で利用できる計算シートを探し、シュミレーションしてみてはいかがでしょうか。

不動産譲渡所得税の計算はエクセルで簡単に行おう

相続した不動産の売却は、正確な購入金額が分からないケースも多く、一般的な不動産売却よりも手間がかかる面もあるでしょう。
中でも不動産譲渡所得税の計算は煩雑なため、売却意欲を失ってしまう人もいるかもしれません。
エクセルですでに作成された計算シートなどでは、数字だけ入力すれば自動で計算してくれるものがほとんどです。
確定申告などの手続きも容易に行うことができ、不動産売却の強い味方となるでしょう。
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