借地権はめんどくさそう

私の働くエリアでは珍しいほうになりますが、時々借地の上に建っている一戸建に住まわれている方から売却の相談を受けることがあります。地主がおおやけのところであれば、揉め事も少ないのかもしれませんが、単なる売却だけの相談ではなく、地主との交渉ごとも含めて相談に来られる方があります。

だいたいの方は、地主となんらかの交渉をしたけれどもうまくいかず、不動産屋に泣きつくというパターンです。

そういう相談を受けて、

「こちらから交渉を進めてもいいですか」

と聞きますと、「ぜひ」という感じになります。

ですが、交渉がすんなりと行くことは少なく、地主側にも不動産業者がいたり、弁護士をたてておられるケースもあります。

弁護士が入ると、すぐに話しが進んで行くことは期待できなくなります。

不動産屋やお客様が望むペースと弁護士のペースにはかなりの温度差があります。

 

話の進展するスピードも遅いですが金額の話になるとこれがまたなかなかすんなりと進展しません。
路線価図を見ていただくと、「借地権割合」というものが書かれています。

 

50%とか60%とかいう数字が記載されています。

これは借地権の価値を、路線価の50%とか60%として評価するというものです。

土地を借りておられる方が、その地主に土地を譲ってほしいと交渉するとき、この数字を根拠にして交渉することがありますが、これは地主の立場からすると、単なる理屈としかとらえてもらえないことが多くあると思います。

 

仮に土地を借りている人が、相場の60%で地主から買うことができれば、その後相場で売ることで40%の利益が出ます。

いくらボーッとしてる地主であったとしてもそのくらいの計算はできます。
理屈どおりになかなか話が進みません。

では、借地契約を解約するのか、と考えますが、建物の取り壊しなど別の問題も出てきます。

そうなると、土地の借地権と建物の所有権を第三者に転売しようかと考えますが、今度は借地名義を第三者に変更する際の「承諾料」を地主から請求されます。

べらぼうに高い承諾料を請求されるかもしれませんし、もしかしたら承諾をしないかも知れません。

 

どんな手を使って邪魔をしてくるのか想像すると何もできなくなってきます。

そんな状況の中で売却の相談に来られるものですから、仲介業者も頭を悩ませます。
やっぱり購入するなら所有権がいいなあと思います。

 

そんな中でも、公社が地主の定期借地権なんかは、「なかなかいいじゃないの」と思うときもありますので借地そのものを否定するわけではありませんが、地主がどんな人なのか大きな重要要素だと思いました。

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