土地活用の収益化前に不動産価格を知る。資産評価方法を紹介。

土地活用の前に、そもそも、不動産の価格はどうやって計算するの？

やっぱり、それは過去の取引価格を参考にするんじゃないの？

うん。確かに、それもひとつの方法だね。
じゃぁ、今回は、不動産・土地の価格算定方法について教えてあげよう。

資産評価の方法を詳しく見ていこう

純収益ってなに？

収益から経費を差し引いた実質的な利益のことだよ。
企業の決算情報でいうところの純利益と同じだね。
企業運営にもいろいろな経費がかかるけど、不動産所有にも修繕費や固定資産税などの経費が掛かるからね。

なるほど。

でも、純収益がずっと一定であるというのは、現実的じゃないよね。

む、、、むずかしいな。。

じゃあ、今月発生する100万円の家賃収入と、10年後に発生する100万円の家賃収入はどう違う？

同じ100万円だから、同じだと思うけど、どう違うの？

今100万円があれば、これを投資に回すことだって可能だよね。そうすれば…、

という計算になるんだ。

うん確かに。 なるほど、1年後には105万円になっているから、1年後の100万円の家賃収入と同じ価値じゃないんだ。

そういうことだね。
お金には金利がつきものだから、こういう考え方はとても重要だと思うので覚えておくといいよ。

確かに、バブル崩壊後は、取引事例なんてあてにならないもんね。

うん。現在では、土地活用から生み出される収益によって地価が変動するようになったわけだね。

地価には５つの種類があるので、しっかり覚えておこう

１：実勢価格

２：公示価格

国土交通省土地鑑定委員会が、適正な地価を設定する目的で、毎年1月1日時点における標準地の正常な価格を3月に公示しています。

３：基準地価格

都道府県知事が毎年7月1日における標準価格を判定し、9月中旬に公表されます。
土地取引規制に際しての価格審査や地方公共団体等による買収価格の算定の規準となることにより、適正な地価の形成を図ることを目的としています。

４：路線価

国税庁が毎年1月1日に道路に面した土地の価格を調査し、7月上旬頃に公表します。
路線価は、土地の相続税や贈与税の課税価格の目安となるもので、公示価格の80%が水準となっています。

方角を区別していないと何が問題なの？

たとえば、アパートを建設する場合に、用地が南側の道路に面していれば、住戸も南向きとなり高い賃貸価格を設定することができるよね。

そっか。日当たりや、日陰はアパート経営にとても重要だもんね！

５：固定資産税評価額

固定資産の価格は、総務大臣が定めた固定資産評価基準に基づいて評価された額を知事・市町村長が決定し固定資産課税台帳に登録したもので、固定資産税評価額といいます。

評価額は、3年に1度、評価が変わり基準年度としています。
直近では、2018年度がこの基準年度にあたりました。

バブル以前は公示価格の30%程度の評価でしたが、現在では公示価格の70%を基準に評価されています。