不動産の所有権と借地権

所有権と借地権

不動産投資をするなら、権利関係も知っておかなければなりません。

 

一番身近な権利といえば、所有権ですね。

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・所有権
自己の欲するままに、物の使用・収益・処分を自由にすることのできる物権で財産権の中心をなす。

(ヤフー不動産より引用)
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では、借地権はというと、

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・借地権

建物の所有を目的に、地主から土地を借りて使用する権利のこと。
借地権の契約期間は最低30年以上。
借地人が更新を求めた場合、同一の条件で契約を更新しなければならず、更新後の契約期間は1度目が20年以上、2度目の更新以降は10年以上。
地主が契約更新を拒絶できるのは正当事由がある場合のみ。
定期借地権と区別するために普通借地権ということもある。
また、借地権には、地上権と土地賃借権の2つの種類がある。

(ヤフー不動産より引用)
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さて、所有権については、特に問題はありません。

要するに、自分のものなんだから、何しようが原則自由なわけです。

 

問題は借地権です。

あまり聞きなれない言葉ですが、不動産投資において、
借地権の土地というものは何を意味するか理解しておかなければなりません。

 

借地権は土地の持ち主、つまり地主さんから土地借りて、建物を所有する権利のことをいいますが、不動産投資をする上で、デメリット要因がいくつかあります。

 

その前に、地上権、土地貸借権についても見てみましょう。

 

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・地上権

地代を支払う義務はあるが、地主に断ることなく自由に売買したり、また貸しや建て替えが可能。
地上権を設定すると地主に登記を請求することができるので、抵当権を設定して地上権を担保に融資を受けることもできる。
借地人の力が強く、所有権に近い。民法では地上権を「他人の土地に於て工作物または竹木を所有するためその土地を使用する権利」と規定しており、所有権と同じ「物権」に分類している。

・土地貸借権
地上権とは違い、売却や転貸、建て替えの際には地主の承諾が必要になる。
売却や建て替えの承諾を得るために、借地権価格の1割程度の承諾料を支払うのが一般的。
土地賃借権には抵当権の設定はできず、地主は賃借権を登記する必要はない。
ただ、定期借地権の場合は登記されるケースが多い。
なお、賃借権の法的性格は、賃貸借契約によって対価を払って使用できる権利で、債権に当たる。

(ヤフー不動産より引用)
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地上権は所有権に近い権利ですが、土地貸借権は何をするにも地主さんの許可がいるわけですね。
これは、不動産投資においてはかなりのデメリットです。

 

また、どちらも地主さんに地代を払わなくてはいけないので、その分利回りは低下することになります。

 

 

融資においては、土地貸借権の土地では担保設定ができず、地上権だったとしても、
評価減により、融資額に期待はできません。

 

さらにデメリットの強い権利に、定期借地権があります。

 

定期借地権においては、期限経過に土地を地主に返還しなければならないのです。

 

しかも、更地にして返還しなければならないので、建物の解体費用もかかります。

 

ちなみに定期借地権には3種類あります。

 

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・一般定期借地権

契約期間が50年以上で、期限経過後に土地を更地にして、地主に返還しなければならない。

・建物譲渡特約付き借地権
契約期間が30年以上で、借地上の建物を地主に相当の対価で譲渡する。

・事業用借地権
契約期間は10年以上20年以内で、原則更地返還。
土地利用上の用途は事務用に限られる。
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借地権の唯一のメリットとしては、借地権付きの物件は価格が安いことです。

 

もし、借地権付きの物件を買うのであれば、普通借地権で利回りがかなり高いものを選ぶ必要があります。

普通借地権とは以下のとおりです。

 

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・普通借地権

借地人が希望する場合、所有者に相当の理由が無い限り、契約が更新される。
初回契約時は30年未満の期間を設定できない。
1回目の更新時に20年以上、2回目の更新時に10年以上の期間が、法的に保証されている。
また、当該土地上に建物を建築した場合、契約期間が30年間自動延長される。
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普通借地権の場合、借り物の土地ではあるものの、よほどの理由がないかぎりは、半永久的に利用できるわけです。

 

物件資料を見る時は、所有権であるのか借地権であるのか、きちんと確認しておきましょう。

 

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