不動産?不動産投資って?

不動産投資について、まだまだ知らない人が多いようなので、基本に立ち返って、考えてみましょう。

 

まず不動産とは・・・

民法によると、不動産とは土地およびその定着物とされています。

定着物とは土地の上に乗っかっている建物や、木や池、温泉など、土地に付随しているものを指します。

 

不動産に対するのは動産です。

動産とは現金・商品・家財などのように形を変えずに移転できる財産です。

 

不動産と動産の大きな違いは、不動産は文字どおり不動のものだということです。

 

それこそ地球がなくなってしまわない限り、そこに存在し続けます。

 

ですから、価値が失われやすい動産に比べて、不動産は投資の対象とされやすいわけです。

 

では、不動産投資はどのような投資なのでしょうか?

 

不動産投資の考え方は大きく分けて、2通りあります。

 

キャピタルゲインとインカムゲインの考え方です。

 

キャピタルゲインとは、株式の売買に代表されるように、不動産を安く買い、高く売って売買差益を狙うことです。

 

一方のインカムゲインは、金利や債券、株式の配当のように、持ち続けることによって発生する収益のことです。

不動産投資では、家賃収入がこれにあたります。

 

まずは、不動産投資はキャピタルゲインを狙う考え方とインカムゲインを狙う考え方の2つがあるのだということを覚えておきましょう。

 

不動産を持ち続ける

上記で、不動産投資には、インカムゲインとキャピタルゲインの2通りの方法があるとお話ししました。

では、一体どちらの方法がいいのでしょうか?

 

私が考えるに・・・

インカムゲイン、つまり、不動産を買って持ち続けるのをおすすめします。

 

なぜかというと、キャピタルゲインを狙うとなると、まず税金がかかります。

 

不動産は買うときにも売るときにも税金がかかるのですが、

例えば所有期間が5年以下の売ってしまうと、所得税30%、住民税9%もの高額な税金がかかってしまうのです。

 

短期的に利益が上がるのは魅力なのですが、

不動産投資の魅力を十分に発揮することができないので、割りにあわない方法だと思います。

 

バブル崩壊の時のように、急に不動産の価格が暴落した場合には、大きな損失をこうむるという危険もあります。

 

そこで、インカムゲイン、すなわち、家賃収入狙いの方法となるわけです。
不動産を買って持ち続ける方法の利点は、また別の場所で詳しく説明するので、ここでは簡単に説明します。

まず、不動産を購入してしまえば、たいした手間もかからないということです。

 

リフォームなどで若干の作業が必要かもしれませんが、

不動産の管理は業者に任せてしまえば良いので、月に数度、業者と連絡をとるぐらいの手間しかかかりません。

 

次に、不動産を担保にして、さらに次の不動産を買うお金を借りれることです。

これが不動産投資の一番の魅力、レバレッジの力ですね。

 

不動産投資を考えるのであれば、大家さんを目指してみるのが良いと思います。

 

キャッシュフローは絶対プラス!

 

「金持ち父さん貧乏父さん」ですっかり有名になった言葉キャッシュフロー。

キャッシュフローとは何かというと、これまた単純。

「収入-経費=キャッシュフロー」

であります。

経費より収入のほうが多ければプラス、収入より経費のほうが多ければマイナスというわけです。

 

不動産投資に限ぎらず、投資においてキャッシュフローはプラスになることが必須条件です。

 

なにより不動産は流動性リスクが高い性質の資産。

すぐに売りたいと思ってもなかなか売れるものではなく、場合によっては売るのに1年以上かかる場合も多いのです。

 

キャッシュフローがマイナスということは、毎月お金が出ていく状態。

あわてて不動産を売りに出しても、売るに売れない。

 

恐ろしい、、、

ひどければ、ローンが払えず、競売にかけられて、借金地獄です。

 

こうならないためにも、購入する時点でキャッシュフローはプラスの物件を選ぶべきです。

 

ローンを使って購入するのなら、実質利回り8%が一つの基準ではないでしょうか。

 

もちろん、自己資金の比率を高くすれば、こういったリスクは低くなります。
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