土地のココを見る!どんな土地活用ができるか土地を見て判断しよう!

土地を持っていても、どんな土地活用ができるのかよくわからないんだ・・・。
そうだよね。
土地活用方法については、土地活用プランナーが提案してくれるけど、自分でも土地を見るポイントを知っておいた方が役立つと思うよ。
今回は、土地の見るポイントについて紹介しよう!

土地活用を判断する土地のチェックポイント!

 

まずは、土地の特性について紹介しよう。

土地の特性は3つに分けられる!

土地の特性を大きく分けると3つに分けることができます。

土地の特性分類

  1. 駅前立地
  2. 住宅地
  3. ロードサイド

 

①駅前立地

駅前立地は、自然と人が集まってくるエリアとなっています。

  • 駅前広場が近く、駅改札口から見える
  • 駅前に広がる商業地域
  • 駅前から続く商店街

などが当てはまります。

 

駅前立地だからと言って、何をしても成功するわけではなく地域の特性なども掴んでから土地活用をする必要があります。

 

②住宅地

住宅地は、最寄り駅から徒歩圏で周りに住宅が立ち並んでいる広範囲のエリアです。

 

住宅地における一般的な土地活用は、アパートマンション経営の賃貸事業となっていますが、ただ賃貸住宅を建設しても空室問題に悩むことがありますので、周辺施設についても見て回りながら検討する必要があります。

 

③ロードサイド

ロードサイドの土地は、駅や住宅地と離れていても車での来客が見込まれる土地のことです。

 

車での来客を見込んで建設するため、駐車場などのスペースをつくれる広さが重要となります。

 

土地に広さがあれば、レストランやホームセンター、ショッピングモール等の複合商業施設などの様々な有効活用方法があります。

 

しかし、大型店舗になる傾向にあり、駐車場などの建設も必要になるため、多くの資金が必要となる特徴もあります。

土地を見るポイント① 「広さ」

土地を見るポイント①は「広さ」
先ほど紹介したロードサイドの場合、駐車場が必要となるため、少なくても1,000坪ほどの土地の広さが必要となります。

 

また、駅前立地であれば50坪ほどでもワンルーム賃貸マンションを建てることも可能です。

 

土地の特性によって必要な広さはかわってきますので、どんな場所にあって、どのくらいの広さがあるのかを確認することから始めましょう。

 

道路幅員や用途地域、建ぺい率・容積率との関係、地域特性などによって土地を有効活用できない場合もあります。

  1. 敷地の大きさ
  2. 道路付け(道路の幅員、道路と接している距離)
  3. 用途地域、容積率・建ぺい率

 

ここまでチェックしておくことで、どんな活用方法があるかが見えてきます。

知っておきたい!用語集

道路幅員
・・・幅員4m以上で道路法による路線の指定、または認定を受けたものを「公道」と呼ばれています。
土地活用をする場合には、公道に接していることが良いとされていて、6mまたは8mの幅員の道路に接していると、活用の幅が広がります。

 

用途地域
・・・用途地域は住居系7種類、商業系2種類、工業系3種類の合計12種類となっています。

 

用途制限
・・・建築基準法第48条で、各用途地域内での建築制限が定められていて「○〇以外の建築物は、建築してはならない」、「○○の建築物は建築してはならない」と決められています。

 

建ぺい率
・・・建ぺい率は、建築物の建築面積の敷地面積に対する割合のことです。
建ぺい率の計算式
建ぺい率=建築面積÷敷地面積×100%

 

容積率
・・・容積率は、建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合のことです。
容積率の計算式
容積率=延べ面積÷敷地面積×100%

 

斜線制限
・・・斜線制限には道路斜線制限、隣地斜線制限、北側斜線制限があります。

 

・道路斜線制限
・・・道路自体の採光や通風を確保する規制、用途地域や容積率に応じて道路側建物の高さを制限
・隣地斜線制限
・・・隣地境界線上から一定高さを基準とし、一定の勾配で示された斜線の内側が建てられる建築物の高さの上限
・北側斜線制限
・・・北側隣地の日照悪化を防ぐ、建築物北側に課せられる制限で、住居専用地域系で5m・10mを超える北側の高さを斜線で制限

 

他にも、地域特性として、日影規制、防火地域・準防火地域、敷地面積の制限、外壁の後退距離の制限、建築物高さの制限があります。

土地を見るポイント② 「街並みや建物を見る」

先ほど用語集で紹介したように、建物を建てるためには制限が沢山あるんだよ。
だから、土地だけでなく街並みや周辺の建物を見ることでどんな土地活用ができるか判断できるよ!

 

例えば、上部が斜めに切られている形状の3種類の建物があったとすると・・・

  1. 道路側の面が斜めの建物の場合、道路斜線だと推定できる
  2. 北側が斜めの建物の場合、北側斜線が入っている可能性がある
  3. 真ん中が三角にとがっている建物の場合、日影規制の可能性がある

 

このように、街並みや周りの建物の形状を見るだけで、地域特性や制限がわかります。

 

他にも、築浅物件で3階以上の建物が建っていない地域の場合、容積率を目いっぱい使わずに、すっきりとしたデザインで建築コストを抑えた方が、入居者確保のリスクが下がり収益ができるのかもしれません。

 

土地の周辺建物や街並みを参考にすることで、収益の上がる土地活用の方法を見つけることができます。

土地を有効活用するなら、土地の特性、広さ、街並みを見ることが重要なんだね!
そうだね。
もちろん、土地活用のプロである土地活用プランナーにプランを提案してもらうこともできるよ。
土地を有効活用するために参考にしてみよう!
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