任意売却と一般的な不動産取引との大きな違い

任意売却と一般的な不動産取引との大きな違い

任意売却と一般的な不動産取引との大きな違いは次の2つです。

  1. 「とにかく情報を早くつかむこと」
  2. 「債権者に泣いてもらうこと」

1の「とにかく情報を早くつかむこと」、これは任意売却においてもっとも大事な”肝(キモ)”の部分です。これをはずして任意売却は有り得ません。

具体的にいうと、遅くとも競売(けいばい)で落札される前、基本的には競売にかけられる前に情報をつかむ必要があります。

そのために必要なのは「アンテナを張り巡らせること」。任意売却情報をいち早くつかむための視点と情報網づくりが必要です。

2の「債権者に泣いてもらうこと」、これは不動産に抵当権などを設定している債権者に、残りの借金を棒引きしてもらうことを指します。

たとえば、残りの借金が1200万円の物件を1000万円で売買したいので、残りの200万円は泣いて下さい、と金融機関などと交渉するのです。

1についても2についても、多くの方々が「え? そんなこと、普通の人にできるの?」と思われるかもしれません。

結論から言うと、「できます。」

10年前の競売市場はとても素人の足の踏み込める場所ではありませんでした。それが今やごく普通の人たちで入札会場はあふれかえっています。

任意売却市場は、現段階では一般の方々が足を踏み入れるにはまだまだ敷居が高い状況です。しかし、あと5年もすれば普通の方達が自然に任意売却(売買)を行っているでしょう。

なぜ、競売市場は一般化したのでしょうか? 
……………… 競売のノウハウが一般に広く知られたからです。

なぜ、任意売却市場は敷居が高いのでしょうか?
………… 任意売却のノウハウが一般に知られていないからです。

知られていないノウハウを人より早く手に入れた者だけが先行者利益を得ることができます。

厳密には、売り主・買い主が合意の上で成立する取引はすべて「任意売却」です。したがって広い意味では一般市場における売買も「任意売却」といえるのですが、今日の日本では、特に「競売」と対比する形で任意売却」という言葉を使っています。

任意売却の特殊性として「とにかく情報を早くつかむこと」「債権者に泣いてもらうこと」の2点をあげました。

このうち、2点目の「債権者に泣いてもらうこと」に関しては、任意売却を経験していない方には特にハードルが高く感じられる部分です。

しかし、そのための交渉を避ける方法はいくつかありますので、とりあえず気にしないでおいて下さい。

1点目の「とにかく情報を早くつかむこと」、これは任意売却における”肝”の部分で絶対にはずすことはできません。そして、実はこの部分をはずさずに、かつ「債権者に泣いてもらう」ための交渉を避けることができれば、任意売却の取引は、一般市場のそれと大きく変わらない場合がほとんどなのです。

なぜでしょうか?

それは広義でも狭義でも”任意で売買する”、つまり両者が納得の上で取引することに変わりはないからです。

不動産競売は”任意”ではなく”強制”です。”法”という強制力をもって不動産を売買します。したがって、不動産の取引方法としてはかなり特殊な形をとります。

その強制的な力が働く前に取引を成立させてしまうのが任意売却です。異なるのは”タイミング”であって、任意で売買するという取引の本質は同じなのです。

競売の基本的な流れはネットや書籍で簡単に確認できるので詳しい説明は省きますが、その流れにおける特徴として、

  • 売主は値段を決められない
  • 売主は買主を選べない

という2点があります。

つまり、競売市場では売主の意向がほとんど反映されないのですが、そのため、売主は競売に「非協力的」になります。売主が「非協力的」なので、建物の内部を見たり、滞納状況などを含めた最新の賃貸状況の確認、不法占拠の状況確認など、十分な事前調査を買主は行うことができません(ある程度はできますが)。

これがどういうことを意味するかというと、たとえば落札後にこんな交渉が待っていたりします。

自分でやるとなったらかなりの骨です。裁判所の作成した3点セットで安心してしまってはいけないのです。

任意売却ならばこういうことはありません。売主と「任意」で売買交渉を行う訳ですから、一般市場における取引と同様に、十分な事前調査が行えます。

競売不動産は購入後のリスクが大きい上に価格も高騰してしまっているため、もはや時代遅れです。本当においしい、かつ安全な不動産を購入したい方には、任意売却市場が断然オススメです。

任意売却と一般の不動産取引は、どちらも「任意での売買」ですから、その本質において大きな差はありません。では、なぜ任意売却は”プロのメシのタネ”のままなのでしょうか。それは買う側はもとより売る側(債務者)がその方法を知らないということが大きな理由となっています。

じつは、競売よりも任意売却で不動産を処分した方が債務者にとってはるかにメリットがあるのですが、ほとんどの債務者はそのことを知らないため、債権者のいいなりになって競売に持ち込まれています。

債務者のメリットに関して簡単にあげると次のとおりです。
 1.任意売却ならば何らかの名目で金銭を自分に残すことが可能。
競売では一銭も自分のふところには入りません。
 2.売却価格が交渉可能。
競売では全く不可能。
 3.親戚や関係者など、売却先の選択に自分の意志を反映できる。
競売では選択の余地は一切ありません。
 4.周り近所に知られずに売却できる。
競売では3点セットで詳細まで公表されます。

詳しい説明は別の機会にゆずりますが、任意売却のメリットは買い主よりもむしろ売り主にとっての方が大きいといえます。

これらのメリットが債務者にとって常識となった時、任意売却は一気に常識化します。

任意売却が常識化すると、一般市場と任意売却市場の境界はほとんどなくなります。そしてそれに呼応して、競売市場は急速に縮小していきます。

任意売却の情報はどんどん増えています。任意売却が常識化しつつあります。任意売却市場と一般市場の境界がなくなる日、その日は任意売却市場でおいしい不動産が購入できなくなる日でもあります。

任意売却市場で先行者利益を得たい人は、一日も早くそのノウハウを手に入れ、実際に行動に移ることをオススメします。

任意売却で先行者利益を得られるタイムリミットは、それほど先の話ではありません。

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