不動産市場の3つの分類とは

不動産市場の3つの分類とは

現在の不動産市場は、

  1. 一般市場
  2.  競売市場
  3. 任意売却市場

の3つに大きく分かれます。

不動産の「一般市場」とは

ごく普通の不動産市場のことです。 不動産屋さんの店頭や、新聞広告、インターネット上などで目にする物件に関 する取引が行われる市場です。

不動産の競売市場とは

「競売市場」は、全国各地の地方裁判所で行われる競売(けいばい)にか けられた物件を購入しようとする市場です。これはかつては専門業者だけが参 加するような市場でしたが、現在では多くの一般の人が入札に参加しています。

不動産の任意売却市場とは

「任意売却市場」は、競売にかけられそう、もしくはすでにかけられてし まっている物件を、それが競落(けいらく)される前に売買してしまう市場で す。強制的に不動産を売却させられる競売とは異なり、自分の好きなように (任意に)不動産を売却できることから、「任意売却」といいます (実際問題としては、いろいろと制約がありますが)。

厳密には、売り主・買い主が合意の上で成立する取引はすべて「任意売却」で す。したがって広い意味では一般市場における売買も「任意売却」といえるの ですが、今日の日本では、特に「競売」と対比する形で「任意売却」という言 葉を使っています。このメルマガでも、この狭い意味での「任意売却」という 言葉を用いていきます。

皆さんも十分ご承知だと思いますが、今の不動産投資市場はちょっとしたバブ ルです。物件の表面利回りは10%から9、8、7、6……と転がり落ちてい ます。

これは一般市場に限らず、競売市場でも同じです。まだ入札に参加されたこと のない方には、一度自分なりの入札価格を考えた上で、裁判所まで足を運んで みることをお勧めします。「どれもこれも、そんな高値で買ってどうするの?」 と目が点になります。

任意売却市場では、まだそこまで物件価格は高騰していません。利回り10% 以上は普通です。ただし、あくまでも「まだ」であって、いずれは競売市場と 同じ道をたどるのは確実ですが。

  1. 一般市場
  2. 競売市場
  3. 任意売却市場

の3つに大きく分かれるということ、および、それぞれの市場の意味合いについて簡単な説明を行いました。今回は、これら3市場の位置付けについて例え話を用いて説明します。

まず、「一般市場」は、川の流れでいうと「下流」です。そこは生活排水などが流れ込んだ汚れた川で、釣れる魚もあまりおいしくありません。おいしくないどころか、体に害がある場合もあります。

「競売市場」は「中流」です。4、5年ほど前まではきれいな流れでおいしい魚がたくさん釣れました。しかしここ数年、下流付近に住んでいた人たちが中流の周りにまでさかのぼってきたので、この辺りも汚れはじめてきてしまいました。釣れる魚も以前ほどおいしくありません。

「任意売却市場」は「上流」です。人があまり足を踏み入れない所なので、まだまだ川の流れはきれいです。ただし、そこまで行くのが一苦労。車に乗って簡単に、という訳にはいきません。ちゃんと山支度をして、道なき道を方位を見ながら進まなければなりません。ですが、そこで釣れる魚がおいしいことはこの上ありません。

いかがでしょうか。こんな例えで大体のイメージをつかんでもらうことは出来たでしょうか?

任意売却市場で購入できる不動産は確かにおいしいのですが、おいしいものはそう簡単には手に入りません。手に入れるためにはそれなりの準備と実践が必要です。

 

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