土地活用をする前の心構えについて
せっかくの土地活用ですが、遊休地にしておくことが正解の場合もあるということですね。
土地活用は長期的に収益を得ていくという事を念頭に置いておくことも大事。
その土地活用を10年・20年・30年と継続したうえで、収益を得ていくことを考えておくことをおすすめします。
時代の流れはとてもめまぐるしく、土地に関する法律や税金に関する税制改正等、毎年のように変わっています。
土地活用オーナーが、「アパート・マンションを建てて、アパマン経営だ」と土地活用方法を決定し、その後、遊休地にアパートを建設します。
ポスティングチラシを投稿するなど、うまく宣伝出来たとして、すぐに満室になったらとてもうれしいものです。
未来を予測して、土地活用を！
収益レベルによっては、法人化しておく方が税制面で有利な事もあるでしょうし、既に法人の場合は長期間にわたって利益に貢献する等、土地オーナーの立場だけではなく、事業主としての経営の改善にも役立たせる事も頭にいれておきましょう。
このように、土地活用とは建物がある限り、はたまたローンが残っている限りは、成功し続けなければならないのが土地活用オーナーに最も重要な課題です。
そのためには、以下のことを事前に検討しておくことが重要です。
- 又貸し・転貸を目的とした一括借上（サブリース）
- 賃貸人(物件オーナー)と家賃保証会社と賃貸借人(入居者)での三者間で『賃貸借保証委託契約書』を取り交わす等の管理の方法
- メンテナンス計画
そもそも誰のための土地活用？
アパマン経営・賃貸住宅経営の主役は、土地活用する土地オーナーではなく、実際にそのアパート・マンションをを借りて住む入居者である事は、以外に忘れてしまいがちです。
入居者やテナントの方が、その部屋・スペースを借りて、アパート・マンションであれば、長く安心して暮らしてもらう事、テナントであれば、その事業が成功する事に意識を向ける事で、最終的に長期的な収益をもたらしてくれる事を念頭に置いておくことです。
商業施設であればテナントがあって、さらにそのテナントを利用する買物客がいてといった形で最終的にその施設を利用する人はだれかを見据えて計画する事が重要です。
この利用者のニーズや動向を把握する事は、つまり栄えている土地に建物を建てて、さらに栄えさせるといった意味になりますから、必ず土地活用オーナーの収益化に役立ってくれるでしょう。
相続対策が土地活用の理由の場合
相続対策が土地活用の目的である場合があります。これは超高齢化社会の日本においては、多くなってくることと思います。
相続といっても、相続税などの税金対策だけでは不十分で、次の世代にしっかり経営も引き継がないといけません。
土地活用をして賃貸アパートを新築した場合
この事業は30年、40年と長期間にわたるため、ほぼ間違いなく次の経営者や個人であれば子供に引き継ぐ必要が出てきます。
もちろん、正しい土地活用であれば、次の経営者も、子供も、魅力的な優良物件から継続して収益を生み出すことが可能です。
ただし、ひとつ間違えると、次の世代である、経営者や子供が、経営危機に陥ったり、自己破産してしまうなどの悲劇もあり得ます。
こういったことを踏まえて、しっかり計画を練る必要があるのです。
