土地活用オーナーに心構え伝授。しっかり調査して収益資産に

土地活用をする前の心構えについて

 

遊休地を活用して、収益を得たいと考え、いろんな土地活用方法を検討してみる前に、綿密な計画のもと、「建てない方が良い」という判断に至ったら、その判断をしっかり守ることも重要です。

 

せっかくの土地活用ですが、遊休地にしておくことが正解の場合もあるということですね。

この点を理解したうえで、土地活用方法を検討する事をお勧めします。

土地活用は長期的に収益を得ていくという事を念頭に置いておくことも大事。

 

その土地活用を10年・20年・30年と継続したうえで、収益を得ていくことを考えておくことをおすすめします。

 

時代の流れはとてもめまぐるしく、土地に関する法律や税金に関する税制改正等、毎年のように変わっています。

 

土地活用オーナーは、最新で正確な情報を得るため、常にアンテナを張っておくことを忘れないようにしましょう。

 

土地活用オーナーが、「アパート・マンションを建てて、アパマン経営だ」と土地活用方法を決定し、その後、遊休地にアパートを建設します。

そして、当然気になるのは、やっぱり空室状況ですよね。

 

ポスティングチラシを投稿するなど、うまく宣伝出来たとして、すぐに満室になったらとてもうれしいものです。

 

大成功だね。
ううん。違うんだよ。
え?そうなの?だって、アパマン経営はやっぱり空室を埋めることが大事じゃん。
もちろん、空室を埋める事は大事だね。 ここで満足するのではなくて、10年、20年先もずっと満室にすることを考えていくことが重要なんだよ。
なるほど。長期ローンを組むんだったらなおさらか。
そう。だいたい10年後から空室が増え始めたり、修繕費用がかかり始めたりと、支出の事も念頭において、それでも安定収入となる土地活用を目指していくことが大事だね!

未来を予測して、土地活用を!

 

土地オーナーは、自分のローンの返済完了までを見据えて未来予測していく土地活用が必要です。当然、その先もあって、老後の収入となって、長期間安定継続していることが理想です。

 

収益レベルによっては、法人化しておく方が税制面で有利な事もあるでしょうし、既に法人の場合は長期間にわたって利益に貢献する等、土地オーナーの立場だけではなく、事業主としての経営の改善にも役立たせる事も頭にいれておきましょう。

 

このように、土地活用とは建物がある限り、はたまたローンが残っている限りは、成功し続けなければならないのが土地活用オーナーに最も重要な課題です。

 

そのためには、以下のことを事前に検討しておくことが重要です。

  • 又貸し・転貸を目的とした一括借上(サブリース)
  • 賃貸人(物件オーナー)と家賃保証会社と賃貸借人(入居者)での三者間で『賃貸借保証委託契約書』を取り交わす等の管理の方法
  • メンテナンス計画

 

なるほどー。アパマン経営・賃貸経営でもいろいろあるんだね。
そうだね。アパマン経営するとしたらどんな物件を建てたいと思う?
やっぱり、デザイナーズマンションみたいなかっこいい物件をたくさん持って、アパマン経営している土地活用オーナーになりたいな。
そうなんだ。でも決して見た目だけで判断してはいけないよ。 例えば、デザイナーズマンションは、見た目を優先し過ぎて、建築材料に耐久性がない場合もあるんだ。そうした場合、長い目でたくさんのメンテナンス費用がかかってしまう事になってしまうよ。
ぐえー・・・危なかったー・・・。
うん。そういった意味で、建築材料の耐久性等にもしっかり気を配ることが重要だね。

そもそも誰のための土地活用?

 

どうしてアパマン経営がしたいんだい?
それはもちろん、アパマン経営している、オーナーってかっこいいし、儲かってる感じだから。
うん。これまで話した通り、確かに収益化していくことはとても重要だね。 でも、誰のための土地活用かということはもう一度念頭に置いておく方が良いよ。

アパマン経営・賃貸住宅経営の主役は、土地活用する土地オーナーではなく、実際にそのアパート・マンションをを借りて住む入居者である事は、以外に忘れてしまいがちです。

 

利益ばかりを追い求めてしまうと、本当の意味で、土地活用の成功とはいえないこともあるでしょう。

入居者やテナントの方が、その部屋・スペースを借りて、アパート・マンションであれば、長く安心して暮らしてもらう事、テナントであれば、その事業が成功する事に意識を向ける事で、最終的に長期的な収益をもたらしてくれる事を念頭に置いておくことです。

 

商業施設であればテナントがあって、さらにそのテナントを利用する買物客がいてといった形で最終的にその施設を利用する人はだれかを見据えて計画する事が重要です。

 

この利用者のニーズや動向を把握する事は、つまり栄えている土地に建物を建てて、さらに栄えさせるといった意味になりますから、必ず土地活用オーナーの収益化に役立ってくれるでしょう。

なるほど!土地活用の主役は、最終的な利用者なんだね!
そうだね。それをおもって計画を練っていく事が、土地活用の成功の近道になるはずだよ。

相続対策が土地活用の理由の場合

 

 

相続対策が土地活用の目的である場合があります。これは超高齢化社会の日本においては、多くなってくることと思います。

 

相続といっても、相続税などの税金対策だけでは不十分で、次の世代にしっかり経営も引き継がないといけません。

 

土地活用をして賃貸アパートを新築した場合

この事業は30年、40年と長期間にわたるため、ほぼ間違いなく次の経営者や個人であれば子供に引き継ぐ必要が出てきます。

 

もちろん、正しい土地活用であれば、次の経営者も、子供も、魅力的な優良物件から継続して収益を生み出すことが可能です。

 

ただし、ひとつ間違えると、次の世代である、経営者や子供が、経営危機に陥ったり、自己破産してしまうなどの悲劇もあり得ます。

 

こういったことを踏まえて、しっかり計画を練る必要があるのです。

 

次世代へ継承する必要がある土地活用の場合、長期的な視点に立って、計画を練る事をお勧めします。

 

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