土地活用で賃貸アパート・マンション経営するなら入居者ニーズに応えることが重要!

賃貸住宅経営でリスクを回避する方法とは?建てる賃貸住宅の選び方もご紹介!で紹介した内容の中でも、賃貸アパート・マンション経営をするなら、まずマーケティング調査をして、地域ニーズを知ることが重要だと紹介したよね。
でも、どんなニーズがあって、どうやって応えればいいのかがわからないよ。
じゃあ、今回は、どんな地域ニーズ・入居者ニーズがあるのかを紹介していこう。

ニーズに応えるには【ターゲット】を決める!

 

建物の付加価値は、入居者ニーズに応えた設備や機器を設置し、一般の建物との差別化を図り他の建物にはない、プラスアルファの付加価値を工夫することです。
設備の中でも必要不可欠なもの、あればなお良いもの、なくても良いものなどがあります。

 

多様な入居者ニーズの中から、どのような設備で差別化を図るのが最も効果的(入居希望者に響き)で効率的(投資効率が良い)かをプランニングすることが大切となります。

 

設計プランができたら、入居者目線で、道路からエントランスヘのアプローチ、エントランスから共用部分ヘの流れ、玄関からリビングや居室への動線、キッチンの配置、洗濯機置き場、お風呂・シャワールーム、収納などが効率良く配置されているかをチェックすることも重要となります。

 

 

賃貸経営を始める場合は、誰をターゲットにするかによって、部屋の間取りやニーズが変わってきます。

 

誰をターゲットとするのか?

  • 単身者向け・・・社会人なのか、学生なのか
  • ファミリー向けなのか
  • 高級志向の強い地域なのか
  • 下町なのか
  • 男性なのか
  • 女性なのか

 

このようにどの地域をターゲットとするのかによって、建物の設備仕様家賃設定を変える必要があります。

 

同じ単身者でも学生とでは賃料価格帯が変わってきます。
賃貸物件に対する入居者のニーズは多種多様で、ターゲットが男性と女性でも違いますし、単身者とファミリーでも異なります。

 

賃貸住宅経営は、商品の企画開発の際に消費者のニーズを重視する【マーケットイン】の時代に突入しています。
土地オーナーは供給側なので、供給目線になってしまいがちですが、入居者目線で事業に向き合うことが大切です

まず、誰をターゲットとした賃貸アパート・マンションとするべきなのかを地域ニーズから把握し、入居者ニーズを考えていくことが大事なんだよ。

人気の高まっている設備ニーズの紹介!

 

どんな設備にするか悩むな。
人気の設備が知りたい!
最近人気の高まっている設備を紹介するよ。

人気のある設備ニーズ

場所ごとの人気のある設備について紹介します。

 

 エントランス

エントランスは、高級感や安全性を強調する設備です。
床には、大理石や御影石、高級床タイルなどを採用することで、高級感を醸し出せます。

 

また、セキュリティへの意識も年々高まっているため、宅配ボックスや、オートロックなどの設備を付けることも検討しましょう。

 

セキュリティの観点から設計の面は、窓の位置バルコニーの高さ隣とのフェンス等をチェックする必要があります。

 

万が一アパートで殺人事件や空き巣事件等が発生し、入居者に不安を与えてしまったら退去や入居希望者の減少の可能性が高まります。
セキュリティ対策は賃貸経営の観点からも重要なのです。

エントランスの人気設備

  • 床に大理石や御影石、高級床タイルなどで高級感の演出
  • 宅配ボックス
  • オートロック
  • TVモニター付インターフォン
  • エレベーター内を映し出すディスプレイをエントランス天丼へ設置

 

居室

居室部分にはいろいろな付加価値を付けることができるため、ターゲット地域設定賃料などから、何を付加価値として付けるのか選択しましょう。

 

夏でも冷涼な地域を除いて、基本的に居室にはエアコンが必須となります。
エアコンを付けることで冬に石油暖房機で暖房するよりも、窓の結露発生を抑えられるため、土地オーナーにとってもエアコン設置はメリットになるのです。

 

また、床暖房は、足元から優しく暖めてくれるので快適な設備として人気です。
床暖房も結露の心配がなく、小さな子どもがいても火事の心配もなく安心できるからです。

 

ただ、暖房コストがかかってしまうため、高級志向などのターグットに絞った場合に導入を検討してみてください。

 

収納スペースは、単身者向けでもファミリー向けでも重要となります。
限られたスペースを無駄なく収納スペースに活かすことが求められ、ファミリー向けの場合はウォークインクローゼットが人気なので、コストはかかってしまいますが検討してみてください。

居室の人気設備

  • エアコンの設置
  • 床暖房(高級志向な地域向け)
  • 収納スペース(ファミリー向けにはウォークインクローゼット)

 

 風呂・トイレ・洗面所

風呂・トイレ・洗面所が一緒にあるユニットバスは、今はあまり人気がありません。
外国人向けや外国暮らしの経験のある層がターゲットの場合は、海外のホテルのような広いスペースに風呂・トイレ・洗面所をゆったり設置するのであれば問題ありません。

 

ファミリー向けの賃貸アパート・マンションであれば、付けておきたいのがお風呂の追い焚き機能です。
子どもが入浴するのが7~8時、父親が23~24時に入浴するなど入浴時間に差があるため、追い焚き機能が必要となります。
追い焚き機能は短い時間で入浴できるだけでなく、時間とエネルギーの節約というメリットもあります。

 

洗浄機能付トイレは、今後必須の設備となります。
子どもの頃から洗浄機能付トイレを使ってきた世代が増えてきますので、洗浄機能が付いていないトイレというだけで選択肢から外れてしまう可能性があるからです。

 

そして、最近人気が高まっているのが独立洗面台です。
若い女性だけでなく、男性からの人気も高まっています。

風呂・トイレ・洗面所の人気設備

  • 風呂・・・追い焚き機能付
  • トイレ・・・洗浄機能付き
  • 洗面所・・・ユニットバスではなく、独立洗面台

 

 キッチン

ファミリーやDINKS(子どもをつくらない共働き夫婦)向けには、システムキッチンが人気の設備となります。
住宅を決める際、女性の方が発言力があるため女性に魅力的に思われる設備の設置が必要となります。

 

また、単身者向けの賃貸アパート・マンションであっても、最近では自炊する人が増えているため、2口以上のガスコンロがある方が人気となっています。

キッチンの人気設備

  • ファミリー・DINKS向け・・・システムキッチン
  • 単身者向け・・・2口以上のガスコンロ

 

 メディア環境

インターネットが無料で使えるというのは人気の設備となります。
特に若者には、光ファイバー等の高速通信設備を備えていることがメリットと感じてもらいやすいです。

 

また、単独アンテナ、CATV、NTTフレッツを問わず、BS・CS・スカパー等の受信設備も揃っている方がいいです。

メディア環境の人気設備

  • インターネット無料
  • BS・CS・スカパーの受信設備

絶対必須なのが地震対策!

2010年に、内閣府からマグニチュード7クラスの首都直下地震が30年以内に発生する可能性を70%とした上で、首都直下地震による被害予測が発表され、建物全壊・火災焼失は約61万棟、死者は約2万3千人という想定を公表しています。

 

また、2012年、東京大学地震研究所からはマグニチュード7クラスの首都直下地震が4年以内に発生する確率が70%という研究結果を発表されています。

首都で大地震が起こる可能性が高いことが発表されているんだ。
だからこそ、地震対策は必須なんだよ。

地震対策

  • 工法・・・耐震構造にする
  • 火災対策・・・不燃化建物、防火構造
  • 防災訓練・・・町内会などで自主防災組織へ入居者の参加を促す

 

賃貸アパート・マンションの経営では、入居者が安心して暮らせる安全なものとすることが土地オーナーの義務です。

 

地震の多い日本では、耐震性をPRできる建物は大きな付加価値の一つとなります。
土地オーナーは土地活用プランナーと連携して、構造上の安心感を積極的に演出することが入居者の安心につながります。

入居者のターゲットを決めて、ターゲットに合わせた設備の設置、地震対策が重要なんだね。
そうだね。
賃貸アパート・マンション経営は入居者のニーズにどれだけ応えられるかで、経営の良し悪しが変わってくるんだよ。
入居者ニーズをしっかり把握し、取り入れていこう。
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