不動産を売却?賃貸?どちらにするのかは不動産力から決める!

住む予定は無いけれど親の家を相続した。など、所有している不動産の利活用方法に悩んでいる方は、まずその家の不動産力から知ることにしましょう。

 

不動産力は、不動産としての利用価値がどのくらいあるのかということだよ。

所有している不動産の不動産力を知らずに、売却や賃貸をすることを決めてしまったら失敗してしまう可能性が高まります。

売却するにしても、賃貸するにしても需要があるのか、売却することも難しい不動産なのかの不動産力を見極めることが重要です。

不動産力は8割方「立地」で決まる!

 

不動産の評価を決めるのは、ほぼ立地と言っても過言ではないんだよ。
不動産の利活用の選択肢が多い立地の条件とは?

 交通の利便性が良い立地

 

複数の路線が利用できるような通勤・通学に便利な立地や、急行・特急が停車する駅であればさらに良いと言われています。

他にも、駅に近く徒歩8分圏内であれば賃貸しやすく、マンションなら徒歩10分圏内、一戸建てなら15分圏内なら売却しやすいです。

バスを利用しないと最寄り駅に行けない立地の場合は、売却も賃貸も難しくなります。

 

 生活利便性と文化度が高い立地

 

コンビニ・スーパー、銀行、病院などの生活施設が一通りそろっていることが最低条件となります。

他にも、人気店や高水準の教育機関・医療機関、劇場、美術館などの生活を豊かにしてくれる遊び、学び、健康、芸術などの施設が充実していて徒歩圏内であれば尚良いと言われています。

 

 閑静な住宅街の保持されている立地

 

閑静な街並み・景観が美しく保たれている立地も良いと言われています。
建築協定があるところは、環境が将来にわたって悪化しにくく、さらに良いです。

 

 安全・安心に暮らすことのできる立地

 

地震や水害などの自然災害や、公害、犯罪が少なく、地域住民の繋がりが良好な場所も良いと言われています。

 

このような条件に当てはまる立地は、生活するのが便利で快適なため、継続的に人口が増え不動産の需要が高いと言えます。

 

上の条件に当てはまるものが多いほど、売却も賃貸もどちらの利活用もしやすくなるよ。

地方の不動産力は「立地適正化計画」区域内にあるかどうかで決まる!

地方都市で不動産の利活用の選択肢が多く見込めそうなのは、「立地適正化計画」区域内にあることです。

 

「立地適正化計画」とは?
「立地適正化計画」とは、高度経済成長期に郊外に広がった町々を中心部に寄せようとする計画のことで、コンパクトシティ化とも言われています。

 

地方は都心に比べ人口減少が加速しています。
その中で、道路などの整備が放置されたり、電車やバス路線の廃止、病院やスーパーなどの商業施設の廃止が進み、どんどん暮らしにくくなります。

 

このような状況を打開するために、国が中心部にゆるやかに住民の居住エリアを誘導していく居住誘導区域医療・福祉・商業施設などをまとめて誘導していく都市機能誘導区域を設け、それぞれの拠点を結ぶ交通サービスを充実させていく計画を進めています。

 

この2つの区域(居住誘導区域と都市機能誘導区域)の中に不動産があれば、利活用の選択肢は多くなります。

マンションと一戸建てならどっちが利活用しやすいの?

 

一般的に一戸建てよりもマンションの方が売却も賃貸もしやすいと言われているんだ。

マンションの方が利活用しやすい理由!

  • マンションは便利な立地に建っていることが多い
  • 購入して安心な建物かどうかの判断が比較的しやすい

 

マンションは大都市、地方都市に限らず、利便性の高いところに建てられることが多いです。
しかし、一戸建てはバスや車を使って暮らす郊外に建てられる傾向があります

 

住宅の購入者・入居者は、20~40代の共働き夫婦、子どもが小学校入学前のファミリー世帯、夫婦のみ世帯、大都市なら30~40代の単身世帯が主流となります。
この年代の人は多忙なので、通勤時間が少しでも短縮できて、日常生活も便利なところに住みたがります。

 

そのため、利便性の高い立地に建てられているマンションの方が住宅の購入者・入居者に好まれるため、利活用もしやすいということになります。

築年数が古いほど利活用はしにくくなる・・・

 

築年数が古ければ古いほど、売却も賃貸も難しくなります。

 

売却する場合・・・

一戸建ての価格は、築年数が古くなるほど、売却価格に大きく影響を与えます。

新築の価格を100とすると

  • 築3年・・・70
  • 築10年超・・・50
  • 築25年超・・・0

 

築25年以上たった家は、土地のみの評価となってしまうので、売却価格は大きく下がってしまいます
また、昭和56年以前に建てられた一戸建て、マンションは現在とは異なる耐震基準で建てられているため、地震に強くなく、買い手から敬遠されます。

 

賃貸する場合・・・

賃貸アパートやマンションは次々に建築されていますが、家賃は築年数が古くても大幅に変わりません。
そのため、借り手は少しくらい家賃が高くても、新築で設備の整った家を選びがちです。

 

もし所有している不動産が築25年超で水回りなどの設備や床・壁が劣化し、使い勝手が悪いと借り手に思われてしまうようであれば、相当の費用をかけてリフォームをする必要があります。

広い家の需要は減少傾向にある。

 

あまりにも広い家は売却も賃貸もしにくい時代なんだよ。

地方の郊外に建つ一戸建ての場合、土地が60坪以上、建物の総床面積200㎡前後、間取り5LDK以上の広い家が多数ありますが、小世帯化で広い家を希望する人が少なくなっているのが現状です。

参考データ

  • 日本の平均世帯人数:2.33人
  • 単身世帯:約35%・・・1LDK
  • 夫婦と子世帯:約27%・・・3LDK
  • 夫婦のみ世帯:約20%・・・2LDK

【平成27年のデータ 国立社会保障・人口問題研究所より】

 

1世帯当たりの家族数が減れば、必要な部屋数も減っていきます。
広い家の場合は、売却も賃貸もミスマッチがあり利活用は難しくなるのです。

 

所有している不動産の不動産力を知ることで、どんな利活用ができるのかがわかるよ。
利活用の方法を決めつけずに、不動産力から知ることが大事だよ。
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