建築費と賃料収入から事業採算性をチェック 表面利回り計算でシミュレーションしよう

自分の土地活用の希望をしっかりイメージしよう

土地活用を成功させるには、自分の希望を整理することが重要です。

土地活用にはたくさんのパートナーが絡んできます。
こういったパートナーにスムーズに伝達できるように、簡単に自身のプロフィールから、希望内容までをまとめておくといいでしょう。

どんなことをまとめておけばいいの？

そうだね、例えば、自己資金はいくらだとか、家族構成はこうですとか、そういった事だね。とても大事な情報なので当然信頼できる方にだけ伝達するようにしよう。

具体的には以下の内容をまとめておくと、スムーズだよ。

うわー。結構まとめておくのも大変だね。

その通り、土地活用は、事業性がとても高くて、当然、失敗はあってはいけないことだからね。自分の描いている夢や理想だけではなく、しっかり現実を把握することも重要だよ。

また、この点をしっかりまとめておいて、様々な土地活用のパートナーに伝達する際にスムーズなだけではなく、土地活用オーナーの熱意が伝わりやすくなるので、パートナーがより積極的になってくれるメリットもあるでしょう。

もちろん、右も左もわからない土地活用オーナーに、親身に接してくれて情熱をもって事に当たってくれるパートナーが最適です。

しかしながら、こちらが熱意を持たなくていいわけではありません。
しっかり土地活用オーナー自身も熱意をもって、パートナーに接することは、ビジネスの基本でしょう。

なるほどー深い！

日本の、「おもてなしの心」はとても素敵だけど、おもてなしに慣れてしまってはいけないと思うんだ。事業性をもった賃貸アパートを建設するのではれば、逆にサービス提供者側だからね。土地活用オーナー自身が、おもてなしする側だという認識を忘れずにいたいね。

はい！

また、自分の理想の土地活用を計画しておくことは重要と既に伝えましたが、その計画を、様々な専門家に開示していくことになります。

具体的に要望を提示したのち、専門家によるマーケティングを実施することんなります。

その結果、

等と、専門家からのアドバイスがあることでしょう。

場合によっては代替案を提案してくれます。

そういったことも、念頭に置いて、最初の計画にこだわらずに、土地活用オーナー自身が柔軟に対応する事も事業成功に不可欠です。

といったように、事業を作っていく事を楽しんでいきましょう。

また、譲れない希望を伝え、その希望に沿える環境かどうか判断してもらうことも大事です。

ただし、専門家のマーケティングの結果を真摯にうけとめ、根気よく軌道修正していくことが重要です。

表面利回りを計算して、事業として採算がとれるかシミュレーションしよう

土地活用の対象地にあったターゲットのイメージが固まり、コンセプトも明確になったところで、続いて事業採算性をチェックしましょう。

基本的な建設費を覚えておくとシミュレーションしやすいのでおすすめ

通常の賃貸アパートの表面利回りシミュレーション

このように、なっています。

マーケティングの結果をふまえ、地域の雰囲気に合わせて、高級路線で行くべきか等の判断材料にしましょう。

ここから、事業として採算がとれるか利回り計算になります。

土地の状況から、 1フロアに単身向け4世帯×2階建てというイメージであれば合計8戸となります。

グレードはそれほど意識しなくてよい土地だと判断した場合、

また、収益としては、地域調査のマーケティングの結果、相場感として1世帯あたり8万円程度だと判断した場合、満室時で

の収益が発生することが考えられます。

賃貸アパート経営の表面利回りは、一般的にが8～ 12%なので、12％の場合、比較的高利回りと判断できます。

このように、事業の採算がとれるかの判断をしていきます。

コンビニを誘致 利回りをシミュレーション

ロードサイド系の場合の事業採算の考え方は以下のようなものです。

150坪の土地にフランチャイズ系コンビニエンスストアを誘致するとしましょう。

150坪のうち、店舗に必要な坪数を50坪。そのほかは駐車場とします。

ここから駐車場と店舗建設建設費用を算出しましょう。

4000万円の投資に対して、コンビニエンスストアが月額70万円で借りてくれたとした場合、表面利回りはいくらになるでしょうか。

こういう計算が頭の中でできるように、マーケティング調査の中で練習するといいでしょう。