買い替えの際に重宝するダブルローン
「ダブルローン」とはその名の通り住宅ローンを二つ組むということですが、何のためにダブルローンを組むのかというと、大半は現在の自宅(現宅)に住宅ローンが残っている状態で、買い替えをされるケースです。
新たに購入する物件で住宅ローンを利用する場合、銀行からは、
現宅のローンを全額返済してください
と言われます。
しかし、現宅に住宅ローンがのこっている場合、大半の方は自己資金で全額返済することができません。
自己資金で返済できるくらいの資金があれば、とうに返済しているのかもしれませんし、ダブルローンのお世話になることはないでしょうね。
自己資金で全額返済できないため、本来、全額返済するには売却をしないといけません。
しかし、先に売却をしてしまうと、次に住む場所がありません。
タイミングよく、すぐに住めてしかもいい物件があれば、問題ありませんが、そんな簡単に見つかるとも思えません。
タイミングよく、すぐに住めてしかもいい物件があれば、問題ありませんが、そんな簡単に見つかるとも思えません。
せっかく住み替えるのだから、本当に住みたいと思える物件を購入したいという心情でしょう。
そこでダブルローンのお話
もしも、現宅の住宅ローンを残したまま、新しく購入する物件の融資が受けられたとしたら、まず住みたいと思える物件を購入し、引っ越しも済ませて現宅を空家にし、売却することができます。
現宅が売れるまでの間、住宅ローンが二重になりますが、住宅ローンですから、払っている以上は元金が減っていきます。
金利も最近の金利であればたいしたことはありません。
本当に住みたい物件を購入できると思えば、金利の支払いくらいは我慢できると思います。
本当に住みたい物件を購入できると思えば、金利の支払いくらいは我慢できると思います。
実際に私も買い替えの際にはダブルローンを組みました。
しばらくの間貯金を切り崩すことにはなりましたが、売却した時にはその分住宅ローンが減っていますから、あとで返ってくると思えば、貯金の切り崩しも納得ができました。
しばらくの間貯金を切り崩すことにはなりましたが、売却した時にはその分住宅ローンが減っていますから、あとで返ってくると思えば、貯金の切り崩しも納得ができました。
そういう意味で、買い替えの際には、可能ならばダブルローンをオススメしたいと思います。
ダブルローンの審査基準について
買い替えのケースなどで、時々使われるダブルローンの審査基準について少しご説明をします。
ダブルローンの審査基準は、まず現在の自宅(現宅)の住宅ローンの支払額がベースになります。
そして新たに購入するために必要な住宅ローンについては、金利を4%で計算します。
(大手メガバンクの場合、審査金利は4%のところが多いですが、銀行によって異なります)
(大手メガバンクの場合、審査金利は4%のところが多いですが、銀行によって異なります)
現宅の住宅ローンの支払額(ボーナスなし)として、月々10万円だとすると、その10万円に新しく借りる予定の住宅ローンの支払金額を足します。
仮に4%で計算した毎月の返済額が15万円(ボーナスなし)だとすると、現宅の住宅ローンと合わせて月々の返済額が25万円になります。
今度はその金額を年間返済額に換算します。
すると25×12=300万円となります。
その年間返済額が、年収の35％であればダブルローンの基準をクリアーします。
(このパーセンテージを「返済比率」と呼び、銀行によって返済比率のパーセンテージは違います。それぞれの銀行に確認してください)
約858万円の年収があれば、ダブルローンを組める可能性が高い
可能性という言い方をしたのは、審査に通るかどうかの基準は年収基準だけではないからです。
また、現宅の住宅ローンが変動金利の場合は、現宅の住宅ローンも4%で計算されることがありますので、それぞれの銀行に確認をしてください。
銀行によって審査金利や返済比率の数字が違ったりしますが、基本的な考え方は同じですので、それぞれの銀行に審査金利と返済比率を聞けば、ある程度の判断ができるかと思います。
中には、新たな物件を購入した後に、現宅を売却することを約束すれば、現宅の住宅ローンの返済額を返済比率に含めない、という銀行もあります。
(関西圏の銀行です。)
(関西圏の銀行です。)
ダブルローンで買い替えができれば、売れるまでは大変ですが、売主や仲介業者に弱みを握られずに折衝ができますから、あきらめずにいろんな銀行に相談してみてください。
また担当者によっても、判断が違う時がありますから、納得がいかないときは支店を変えるなどして聞いてみるのも良いでしょう。
