不動産投資におけるレバレッジの魅力

レバレッジの魅力

レバレッジ とは

1.梃（てこ）の意味。
2.経済活動において、他人資本を使うことで、自己資本に対する利益率を高めること。これをレバレッジ効果という。本項で詳述。

（wikiより引用）

株も信用取引を使えば、自己資金の約3倍の資金を運用できますが、

不動産なら自己資金なしのフルローンという形があります。

注意しなければいけないのが、フルローンのように、レバレッジを最大限に効かせてしまうと、

リスクもそれだけ高くなるということです。

不動産投資を考えてはいるものの、購入をあきらめてしまう理由の一つに、

「自分には買うお金がない、誰もお金なんて貸してくれないだろう」

と思い込んでいるということがあります。

もちろん自己資金がそれなりにある方に比べれば、難しいでしょう。

しかし、ケースによっては意外と融資が通る場合もあるのです。

それは、物件だったり、その人の職業だったり、時期だったりと様々な理由によるものですが、

それはまた別の場所でお話しましょう。

ここまで引っ張っておくのもアレなんで、もう少し。

不動産業者にとって一番うれしいお客さんは全額自己資金で買ってくれるお客さんです。

逆に自己資金なんてまるでないと聞くと、業者さんによっては

「それは無理です」

と、無下にされることが多いです。

みなさんもそんな経験あるんじゃないでしょうか。

業者さんの立場からすれば、面倒くさいんですよね。

利回りだけでいいのか？

収入に直接結びつくだけに、とかく高利回り物件ばかりに目がいってしまいます。

ですが、利回りが高い＝物件価額が安いということは、それなりの事情がそこには当然あるわけです。

私道、借地権、見えない瑕疵、空室が埋まらない、築年数…。

一番ありがちなのが築年数が経過しているパターン。

物件が古くなってくれば、修繕が必要になってくるので、

買うときは安くてもあとあと経費がかさんでくる可能性が高くなります。

利回りが重要なのはもちろんなのですが、

それ以外の悪要因をクリアできるかどうかが不動産投資のポイントでもあり、醍醐味であります。

念のため説明しておきますが、
利回りといえば大体インターネットの投資物件検索なんかで出てくるものは「表面利回り」というものです。

不動産を購入する時は様々なお金がかかります。

登録免許税、不動産取得税なんかの税金関連、司法書士や不動産業者に支払う手数料、ローン金利等。

これらの経費を物件価額にプラスしなければ「実質利回り」は出てこないのです。

表面利回りがやたら高くても、計算してみると実質利回りはたいしたことがなかったなんてことがあるから要注意です。

ここで、良い不動産業者の見分ける時のポイントを1つ。

大体は表面利回りで書いているが、中には実質利回りを記載している業者さんもあります。

そういう業者さんは、投資用物件に自信を持っている証拠。

良い物件をそろえている場合が多いです。

小さな不動産屋

簡単です。

小さな不動産屋を回れば良いのです。

なぜ、規模が大きい不動産屋は適していないかというと、
１つに、賃貸やら管理やら、色々な業務を行っている場合が多いので、売買業務に力を入れていない場合があります。

それでなくても、チラシ等の広告費にお金をかけているので、
押しの強い営業力とあいまって、投資するに値しない物件でも、売れちゃったりするわけです。

ですから、商品力（物件）で勝負するか、人脈で勝負していくしかありません。

社長１人でやっていて、過去のお客さんの紹介だけでやっているような不動産屋です。

売買をメインにやっていて、賃貸で喰いつないでる場合が多いです。

でも、なぜかいつまでたってもつぶれない。
覗いてみると、おじいちゃんがいつも暇そうにしていたり…。

紹介だけで手数料を稼いでいるので、広告なんて出しません。

だから、物件も表になかなか出てきません。
直接、訪問して紹介してもらうしかないのです。

インターネットが普及した今は、ここまで古い？不動産屋さんは少なくなりましたが、
地方だったらまだまだあるんじゃないでしょうか。