不動産投資におけるレバレッジの魅力

レバレッジの魅力

現在はブームもあって、投資といえば株式投資が真っ先に思い浮ぶでしょうね。
不動産投資が株式投資などの他の投資と比べて優れているのが、レバレッジです。

wikiより引用
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レバレッジとは

1.梃(てこ)の意味。

2.経済活動において、他人資本を使うことで、自己資本に対する利益率を高めること。これをレバレッジ効果という。本項で詳述。
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株も信用取引を使えば、自己資金の約3倍の資金を運用できますが、
不動産なら自己資金なしのフルローンという形があります。

 

まさに究極のレバレッジです。

注意しなければいけないのが、フルローンのように、レバレッジを最大限に効かせてしまうと、
リスクもそれだけ高くなるということです。

 

自分が許容できる範囲で、レバレッジは効かせるべきでしょう。

不動産投資を考えてはいるものの、購入をあきらめてしまう理由の一つに、

「自分には買うお金がない、誰もお金なんて貸してくれないだろう」

と思い込んでいるということがあります。

 

いえいえ、そんなあっさりあきらめてしまってはいけません!

もちろん自己資金がそれなりにある方に比べれば、難しいでしょう。
しかし、ケースによっては意外と融資が通る場合もあるのです。

それは、物件だったり、その人の職業だったり、時期だったりと様々な理由によるものですが、
それはまた別の場所でお話しましょう。

 

ここまで引っ張っておくのもアレなんで、もう少し。

不動産業者にとって一番うれしいお客さんは全額自己資金で買ってくるお客さんです。

 

これなら融資交渉の手間も無いですし、いろんな物件を薦めることができます。

逆に自己資金なんてまるでないと聞くと、業者さんによっては

「それは無理です」

と、無下にされることが多いです。

みなさんもそんな経験あるんじゃないでしょうか。

業者さんの立場からすれば、面倒くさいんですよね。

 

でも、中には投資家の立場に立って、フルローンでもきちんと対応してくれるところもあります。
フルローンで不動産を買ってる投資家がいるという事実がそこにあるのですね。

利回りだけでいいのか?

不動産投資で一番重要視する人が多い「利回り」。
収入に直接結びつくだけに、とかく高利回り物件ばかりに目がいってしまいます。

 

だが、利回りが高い=物件価額が安いということは、それなりの事情がそこには当然あるわけです。

 

私道、借地権、見えない瑕疵、空室が埋まらない、築年数…。

 

不動産の価格はあってないようなものだが、やはり相場というものは決まっているので、
そうそうミスマッチな価格の物件は出てきません。

一番ありがちなのが築年数が経過しているパターン。

物件が古くなってくれば、修繕が必要になってくるので、
買うときは安くてもあとあと経費がかさんでくる可能性が高くなります。

 

利回りだけ見て不動産を買うのは危険だということを認識してほしいのです。

 

利回りが重要なのはもちろんなのだが、
それ以外の悪要因をクリアできるかどうかが不動産投資のポイントでもあり、醍醐味であります。

 

念のため説明しておきますが、
利回りといえば大体インターネットの投資物件検索なんかで出てくるものは「表面利回り」というものです。

 

「表面利回り」は単純に家賃収入を物件価額で割ったもの
これは実際の利回りではありません。

 

不動産を購入する時は様々なお金がかかります。
登録免許税、不動産取得税なんかの税金関連、司法書士や不動産業者に支払う手数料、ローン金利等。

 

これらの経費を物件価額にプラスしなければ「実質利回り」は出てこないのです。

表面利回りがやたら高くても、計算してみると実質利回りはたいしたことがなかったなんてことがあるから要注意です。

 

ここで、良い不動産業者の見分ける時のポイントを1つ。

不動産業者ホームページや検索エンジンで物件を見るときに利回りが書いてあったら、
表面利回りなのか実質利回りなのかをチェックしてみてください。

大体は表面利回りで書いているが、中には実質利回りを記載している業者さんもあります。
そういう業者さんは、投資用物件に自信を持っている証拠。

良い物件をそろえている場合が多いです。

小さな不動産屋

不動産投資を始めるためには、不動産屋に当然行くことになります。
といっても、不動産屋はたっくさんあるので、どの不動産屋にいけばいいかわかりませんよね。
片っ端から当たっていくのも、大変ですし。
だから、大まかでも、不動産投資に適した不動産会社の選び方を知っておきましょう。

 

簡単です。
小さな不動産屋を回れば良いのです。

なぜ、規模が大きい不動産屋は適していないかというと、
1つに、賃貸やら管理やら、色々な業務を行っている場合が多いので、売買業務に力を入れていない場合があります。

 

また会社によっては、大人数の営業マンを雇い、テレアポや飛び込み営業をさせて、
数打ちゃ当たる的なことをやっているところもあります。

それでなくても、チラシ等の広告費にお金をかけているので、
押しの強い営業力とあいまって、投資するに値しない物件でも、売れちゃったりするわけです。

 

小さな不動産屋は逆に人数的な問題があるため、営業力は大手にはかないません。

ですから、商品力(物件)で勝負するか、人脈で勝負していくしかありません。

社長1人でやっていて、過去のお客さんの紹介だけでやっているような不動産屋です。

売買をメインにやっていて、賃貸で喰いつないでる場合が多いです。

 

あなたの街にも、今にもつぶれそうな小さな不動産屋、あるんじゃありませんか?

でも、なぜかいつまでたってもつぶれない。
覗いてみると、おじいちゃんがいつも暇そうにしていたり…。

紹介だけで手数料を稼いでいるので、広告なんて出しません。

 

Name
ネットに物件情報を乗せるぐらいしたらいいのに、
それすらもやらない不動産屋さんもあります。

だから、物件も表になかなか出てきません。
直接、訪問して紹介してもらうしかないのです。

 

インターネットが普及した今は、ここまで古い?不動産屋さんは少なくなりましたが、
地方だったらまだまだあるんじゃないでしょうか。

 

今の小さな不動産屋さんは、インターネットを主な広告源にしています。
物件検索サイトなんかで検索してしてみて、質の良い物件を数多く扱っているような不動産会社にコンタクトをとるのも良いでしょう。
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