住宅ローンの審査基準は年収?返済し終わっていない物件を途中で売却できる?

住宅ローンの審査基準は年収だけ?

住宅ローンの審査基準を調べていると「年収」という言葉が出てきます。
年収とはサラリーマンの方の場合、源泉徴収票に記載されている「給与収入」金額になりますが、自営業の方の場合はどの数字になるのでしょうか。

 

最近では、一般のお客様もインターネットなどで情報収集ができますから、ご存知の方も多いですが、給与所得以外の所得については、「収入」ではなく「所得」で年収をみられます。

自営業の方で、毎年確定申告をされており、所得は事業所得のみ、という場合には、「事業収入」から、経費を差し引いた「事業所得」が年収となります。

この理由を考えてもよくわかりませんが、銀行やフラット35でも考え方は同じです。

またサラリーマンの方の場合は、1年分の年収で見てもらえますが、給与所得以外の所得の場合は、つまり自営業の方の場合は、フラット35では直近2年分、銀行では直近3年分の所得の平均を見られます。

ただし、いくら平均をとるといっても、あまりに差がありすぎると、単純に平均してもらえない時もあります。

3年間で一番低い金額を年収とされる場合もあります。

住宅ローンを知らない税理士は、家を買いたいという自営業の方に、年収の操作をされているのを時々見かけますが、1年操作したくらいでは、銀行もプロですから簡単に見抜きます。
不動産屋の営業マンの発言よりも税理士の発言力は強く、「税理士に聞いた」とお客様はよくおっしゃいます。

しかし、住宅ローンの審査をするのはあくまでも銀行です。税理士がいくら「大丈夫」と言ってくれたところで、銀行で簡単にひっくり返されてしまいます。

実際に銀行とやりとりをしている不動産屋の営業マンの方が、銀行の情報をよく知っています。

自営業の人の中には、税務署に直接問い合わせるとか、銀行に直接問い合わせることを、ときどき敬遠される方がおられます。

いらぬことをしゃべってしまって、やぶへびになるのでは?!という懸念があるからだと思いますが、年収については銀行にズバリ聞くべきだと思います。
その他のことでやぶへびになることはあるかもしれませんが、年収の見方については銀行によく聞いておかないと計算ができません。

また自営業の人によくあるのが、

「取引先の銀行が住宅ローンならいつでも言ってください」

と銀行の担当者から言われているケースです。
担当者がよく出入りしていたりすると、なにげなく雑談で「家を買おうと思っている」などど口にすると、担当者は

「いつでも言ってください。◯◯さんならすぐに融資しますよ!」

などと調子のいいことを言う営業マンもいます。

それを鵜呑みにして「大丈夫」と思われるお客様もいるのです。
実際に住宅ローンを申し込むと、

「年収が足りないから自己資金を増やしてください」

と言われたりします。
まるで詐欺にでもあったような感覚に陥ってしまいます。

確かに銀行の営業マンは「貸さない」とは言っていません。
「自己資金」を増やしてくださいと言っています。
ですが、単なる雑談とはいえ、「いつでも貸しますよ」なんて言われると、「いくらでも貸しますよ」と聞き取ってしまうのです。

ただ、毎年確定申告書を提出していたりしている銀行であれば、きちんとその申告内容を踏まえて「貸しますよ」と言っているケースもありますので、判断がなかなかつきません。
調子のいい営業マンには注意をしましょう。

話がそれてしまいましたが、給与所得とその他の所得は、住宅ローンの基準となる年収を算定する際にはよく注意をしてください。
あと、税理士の「大丈夫」は私の経験上あまり大丈夫でなかったことが多いので、全てを信用しきってしまうと危険なこともありますので、ご注意ください。

 

住宅ローンをまだ返済し終わっていない物件を、途中で売却するには

抵当権などの権利を抹消する必要があります。
住宅ローンを借りていると、普通はその住宅ローンを借りた銀行などの金融機関の抵当権が設定されています。

車の売却をした人が

「ローンだけ残った」

と言うことを聞くことがありますが、不動産の場合は、借り入れがある場合、まず間違いなく抵当権がついていますのでその抵当権を抹消しなければ、次に住む人が購入できません。

抵当権がついている状態で売却することは、法律上ぜんぜん差し支えはありませんが、抵当権がついている状態でその物件を購入するのはとてもリスクがあります。

抵当権というのはどんな内容が記載されて登記されているかを以下に示します。

  • 債権額
  • 債務者
  • 抵当権者

メインの内容は上記のとおりです。

債権額は、当初に借り入れした住宅ローンの金額が記載されます。
住宅ローンを毎月返済して、元金が減っていたとしても、債権額は変わりません。

もしもその抵当権が設定されている状態のまま、購入したとするとどうなるでしょう。

購入した物件に、前の抵当権が設定されているのです。
つまり、債務者は前の所有者であり、抵当権者は銀行などの金融機関です。

ということは、所有権が自分のものになっても、前の所有者が残っているローンを支払わず、抵当権者が抵当権を実行すると、自分が買ったものが競売にかけられてしまうのです。

ですから、一般的には抵当権付での売買は行うことはありません。
売買契約書にも通常、売主が抵当権などをすべて抹消して買主に引き渡すと記載されています。

さらに、買主が住宅ローンを利用する場合、住宅ローンを融資する銀行などの金融機関は、抵当権を設定することを条件に融資します。

ところが、優先順位にすでに抵当権が設定されていると、銀行は住宅ローンを融資してくれません。

そのため、売却する際には、抵当権を抹消することが必要になるのです。
つまり、住宅ローンなどの債務が残っている場合は、全部を返済してしまわないと、抵当権を抹消してもらえません。

売却できる値段(いわゆる相場)よりも住宅ローンが多く残っている場合

しかし、売却できる値段(いわゆる相場)よりも住宅ローンが多く残っている場合があります。

その場合は、手持ちの資金から差額分を捻出しなければなりません。
たとえば、売却額が2000万円、住宅ローン残高が2500万円の場合は、500万円を自己資金から捻出しないと、売却して抵当権を抹消することができないのです。

銀行は絶対に損をしないようにできているのですね。

さすが銀行です。

住宅ローンはこちらの記事も参考に

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